Rakennustaito
14.12.2020
Korjausrakentamisen kustannustaso on herättänyt taloyhtiöissä arvostelua. Yhtenä syynä pidetään käytössä olevaa toimintamallia, joka perustuu kuntoarvioon ja -tutkimukseen sekä niiden pohjalta syntyvään hankesuunnitelmaan.
”Silloin käytännössä määritellään peruskorjausten lähtökohdat sekä toimenpiteiden laajuus ja tapa. Kun hankesuunnitelmat jo menevät toteutussuunnittelun puolelle, alkupään kustannukset ovat aivan liian kalliita”, korostaa taloyhtiöiden asiantuntijana toimiva Mikko Virkamäki.
Kuntoarvioilla ei pystytä selvittämään rakenteiden sisäisiä vaurioita, koska tutkimuksessa ei rikota rakenteita. Silti menetelmä on turhaan aliarvostettu. Menetelmä on vaativa. Siksi tarkastajien pätevyysvaatimuksia pitäisi selventää.
”Pitkäjänteisessä kiinteistönpidossa ovat säännölliset kuntoarviot erittäin tärkeitä. Koska ne tehdään aistinvaraisesti ja asiakirjoihin tutustumalla, korostuu tekijän osaaminen. Hänellä pitää olla laaja-alaista tietoa eri rakenneratkaisuista ja teknisistä järjestelmistä”, muistuttaa alan pätevyyksiä toteavan FISE:n toimitusjohtaja Marita Mäkinen.
Taloyhtiöille tarjottava kuntoarviosta alkava toimintamalli syntyi 1990-luvun lamavuosina. Silloin konsultit tuotteistivat sen valtiovallan vauhdittaessa korjausrakentamista 50 prosentin avustuksillaan.
”Tämän suoraviivaisen etenemistavan hinta on kova. Taloyhtiöt eivät ole ihastuneita paperinmakuisesta raportoinnista, joka syntyy osin vähän kevyesti koputtelemalla”, Virkamäki muistuttaa.
Isännöintiliitossa pitkään toiminut nykyinen Granlund Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja Tero Heikkilä pitää kuntoarvioiden ja -tutkimusten vaihtelevaa laatua ongelmana.
”Kun isännöitsijät eivät osaa tilata, voi hintakilpailun takia raportti olla mitä sattuu, ja sen pohjalta syntyy väärin perustein kalliita päätöksiä. Isännöitsijän on huolehdittava, että käytetään oikeaa tietoa.”
Myös Virkamäki kaipaa jotain kevyempää ja toimivampaa: ”Taloyhtiöiden pitäisi saada raportti, jolla määritettäisiin kevyemmin ja halvemmalla korjauksen kohde ja tapa. Korjausrakentamista pitäisi porrastaa ja mennä hankesuunnittelutasoiseen aineistoon rauhallisemmin.”
Taloyhtiöt ovat huolestuneita myös korjausrakentamisketjun riippumattomuudesta. Suunnittelijoiden ja toteuttajien valinta on vaihe, jossa koetellaan luottamusta taloyhtiön ja isännöitsijän välillä.
”Isännöitsijälle tutut kumppanit sopivat pieniin ja nopeisiin korjaushommiin. Silloinkin voi tuttuus olla ongelma riitatilanteissa, joita tulee lisätyö-, laatu- tai hintakysymyksissä. Jos isännöitsijä menee tutun puolelle, jää taloyhtiön hallitus yksin ammattilaisia vastaan”, varoittelee Virkamäki.
Virkamäki on todennut suunnittelijoiden pyrkivän kuntoarvion kautta hanke- ja toteutussuunnittelijoiksi. Kun rakennuttajakonsultitkin kehittävät omia korjausrakentamisyksikköjään, taloyhtiön hallitus voi olla yksin mahdollisissa riitatilanteissa toisen osapuolen ollessa yhdestä konsernista.
Heikkilän mielestä suuri ongelma on se, että isännöitsijät ilman omaa teknistä asiantuntijaa hoitavat taloyhtiöiden tilauksia.
Virkamäki vaatii parempaa läpinäkyvyyttä myös urakoitsijavalinnoissa. Toteutussuunnittelun jälkeen pitää saada useita tarjoajia, jotka ovat tottuneet tekemään kysyttyjä urakoita.
”En halua sanoa, että valinnoissa olisi rakenteellista korruptiota, mutta luottamuspula pitäisi hoitaa. Kun suunnittelijat ja toteuttajat ketjuuntuvat isännöinnin kanssa yritysryhmiksi, mennään huonoon suuntaan. Taloyhtiöllä ei ole oikeastaan isännöitsijää valvomassa suunnittelua tai toteutusta”, Virkamäki toteaa.
Teksti Risto Pesonen, kuva Vastavalo/Mauri Mahlamäki
Vanhassa kerrostalohuoneistossa haisi ummehtuneelta. Kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja löytyi eniten seinän ja välipohjan välisestä aaltopahvista. Tällaisissa korjauksissa erityisesti liitoskohtien ja läpivientien tiivistäminen on tärkeää. Esimerkkitalo on rakennettu noin 60 vuotta...
Rakennustyömailla on entistä vähemmän vaarallisia kemikaaleja, mutta syöpävaarallisen kvartsipölyn torjunnassa on vielä paljon työtä edessä. Kemikaaliasiat koetaan usein vaikeiksi, ja tietoa joutuu etsimään monesta lähteestä. Hämmennystä aiheuttaa jo puhuminen kemikaaleista ja...
Kosteudenhallintakoordinaattorit tuovat lisää suunnitelmallisuutta ja ennakointia rakennushankkeisiin. Fise-pätevyys tähtää erityisesti vaativampien hankkeiden kosteudenhallinnan valvontatehtäviin. Kamppailussa kosteus- ja sisäilmaongelmia vastaan panostetaan entistä enemmän...
Vanhassa kerrostalohuoneistossa haisi ummehtuneelta. Kosteusvaurioon viittaavia...
Rakennustyömailla on entistä vähemmän vaarallisia kemikaaleja, mutta syöpävaaral...
Viisivuotinen projekti nostaa Suomen vilkkaimman tavaraliikenneradan kantavuutta...
Aivan aluksi tulisi kuntoarvioinnin ja kuntotutkimuksen käsitteet ja niiden eroavuus saada kunnolla yleiseen tietoisuuteen, tarvetta olisi erityisesti ei ammattilaisten keskuudessa. Saattaisi pienentää turhia mutinoita huonoista ”papereista” !
Taloyhtiössämme on on viime vuosina tehty kaksi piharemonttia ja kattoremontti vv.2009-2019.Niistä kahdessa on ollut taloyhtiön palkkaama valvoja,joka on ollut osittain isännöintitoimiston suosittelema.Me olemme kuitenkin pitäneet lopullisen päätäntävallan taloyhtiön hallituksella,jolle se lain mukaankin kuuluu. Kuntotutkimukset on tehnyt yksi kolmesta kilpailutukseen osallistuneista alan kokeneimmista yrityksistä. Korjaussuunnitelmat ja-suositukset tuntuvat ohjaavan korjaustapaa varmimman ja kalleimman remontin suuntaan, ikäänkuin varmuuden vuoksi. Yhtiössämme on onneksi omaakin tietoa ja kokemusta rakentamisesta ja as.oy;n hallinnosta,mutta hyvä isännöitsijä olisi kyllä suuri apu.Jos sellaisen jostakin löytäisi. Hallituksen kokoaminen yhtiökokouksessa on jo melkein mahdoton tehtävä.
Ongelma on kylmä kulmahuone ei isompaa kosteusvauriota, valesokkeli joka ilmeisesti vuotaa jostakin on tullut kylmää koko ajan.
Rakennusvuosi 1982 ilmalämmitys ja kaukolämpö.
Onko järkevää purkaa sisäpuolelta kipsilevyt pois ja vaihtaa alajuoksu ja valaa uusi antura tilalle, nostaa valu samalle tasolle kun lattian alapinnalle.
Puhallusilmaa on lisätty lämmityksen pitämiseksi ja lisäpatteria on käytetty kovilla pakkasilla.
Pesuhuoneessa olen tehnyt remontin yli 15 vuotta sitten, siellä oli vikana tuulensuoja muovi joka oli päällekkäin yli 50 cm väli oli homeessa, ulkoseinän osalta.
On toiminut hyvin eikä hometta ole ollut sen jälkeen.
Jos sais jotain järkevää vastausta olisin kiitollinen
Pitäisikö lämpökuvata pakkasella paljonko kyseinen toimenpide tulisi maksamaan.