Korjausrakentamisessa keskusteluttavat isännöitsijöiden läheiset suhteet suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kanssa. Siksi hankkeen toteuttajien valinnassa läpinäkyvyys on tärkeää luottamuksen säilyttämiseksi. Kuntoarvioihin tarvitaan uusia vaihtoehtoja ja tasaisempaa laatua.

Korjausrakentamisen kustannustaso on herättänyt taloyhtiöissä arvostelua. Yhtenä syynä pidetään käytössä olevaa toimintamallia, joka perustuu kuntoarvioon ja -tutkimukseen sekä niiden pohjalta syntyvään hankesuunnitelmaan.

”Silloin käytännössä määritellään peruskorjausten lähtökohdat sekä toimenpiteiden laajuus ja tapa. Kun hankesuunnitelmat jo menevät toteutussuunnittelun puolelle, alkupään kustannukset ovat aivan liian kalliita”, korostaa taloyhtiöiden asiantuntijana toimiva Mikko Virkamäki.

Kuntoarvioilla ei pystytä selvit­tämään rakenteiden sisäisiä vau­rioi­­ta, koska tutkimuksessa ei rikota rakenteita. Silti menetelmä on turhaan aliarvostettu. Menetelmä on vaativa. Siksi tarkasta­jien pätevyysvaatimuksia pitäisi selventää.

”Pitkäjänteisessä kiinteistön­pidossa ovat säännölliset kunto­arviot erittäin tärkeitä. Koska ne tehdään aistinvaraisesti ja asia­kirjoihin tutustumalla, korostuu tekijän osaaminen. Hänellä pitää olla laaja-alaista tietoa eri rakenneratkaisuista ja teknisistä järjestelmistä”, muistuttaa alan pätevyyksiä toteavan FISE:n toimitusjohtaja Marita Mäkinen.

Taloyhtiöille tarjottava kuntoarviosta alkava toimintamalli syntyi 1990-luvun lamavuosina. Silloin konsultit tuotteistivat sen valtio­vallan vauhdittaessa korjausrakentamista 50 prosentin avustuksillaan.

”Tämän suoraviivaisen etenemistavan hinta on kova. Taloyhtiöt eivät ole ihastuneita paperin­makuisesta raportoinnista, joka syntyy osin vähän kevyesti koputtelemalla”, Virkamäki muistuttaa.

Tarvitaan oikeaa tietoa

Isännöintiliitossa pitkään toiminut nykyinen Granlund Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja Tero Heikkilä pitää kuntoarvioiden ja -tutkimusten vaihtelevaa laatua ongelmana.

”Kun isännöitsijät eivät osaa tilata, voi hintakilpailun takia raportti olla mitä sattuu, ja sen pohjalta syntyy väärin perustein kalliita päätöksiä. Isännöitsijän on huolehdittava, että käytetään oikeaa tietoa.”

Myös Virkamäki kaipaa jotain kevyempää ja toimivampaa: ”Taloyhtiöiden pitäisi saada­ raportti, jolla määritettäisiin­ kevyem­min ja halvemmalla kor­jauk­sen kohde ja tapa. Korjausrakentamista pitäisi porrastaa ja mennä hankesuunnittelutasoiseen aineistoon rauhallisemmin.”

Tutut sopivat nopeisiin tilanteisiin

Taloyhtiöt ovat huolestuneita­ myös korjausrakentamisketjun riippumattomuudesta. Suunnittelijoiden ja toteuttajien valinta on vaihe, jossa koetellaan luottamusta taloyhtiön ja isännöitsijän välillä.

”Isännöitsijälle tutut kumppanit sopivat pieniin ja nopeisiin korjaushommiin. Silloinkin voi tuttuus olla ongelma riitatilanteissa, joita tulee lisätyö-, laatu- tai hintakysymyksissä. Jos isännöitsijä menee tutun puolelle, jää taloyhtiön hallitus yksin ammattilaisia vastaan”, varoittelee Virkamäki.

Enemmän läpinäkyvyyttä ja kilpailua

Virkamäki on todennut suunnittelijoiden pyrkivän kuntoarvion kautta hanke- ja toteutussuunnittelijoiksi. Kun rakennuttajakonsultitkin kehittävät omia korjausrakentamisyksikköjään, taloyhtiön hallitus voi olla yksin mahdollisissa riitatilanteissa toisen osapuolen ollessa yhdestä konsernista.

Heikkilän mielestä suuri ongelma on se, että isännöitsijät ilman omaa teknistä asiantuntijaa hoitavat taloyhtiöiden tilauksia.

Virkamäki vaatii parempaa läpinäkyvyyttä myös urakoitsijavalinnoissa. Toteutussuunnittelun jälkeen pitää saada useita tarjoajia, jotka ovat tottuneet tekemään kysyttyjä urakoita.

”En halua sanoa, että valinnoissa olisi rakenteellista korruptiota, mutta luottamuspula pitäisi hoitaa. Kun suunnittelijat ja toteuttajat ketjuuntuvat isännöinnin kanssa yritysryhmiksi, mennään huonoon suuntaan. Taloyhtiöllä ei ole oikeastaan isännöitsijää valvomassa suunnittelua tai toteutusta”, Virkamäki toteaa.

Teksti Risto Pesonen, kuva Vastavalo/Mauri Mahlamäki