Uusia asuntoja rakennetaan ensi vuonnakin pitkän aikavälin tarvetta vähemmän. Markkinoiden elpyminen viipyy, mutta aikanaan käänne voi olla sitäkin jyrkempi. Asiantuntijat ovat eri mieltä asuntopulan uhan todennäköisyydestä.

Monta vuotta erittäin vilkas­ta asuntorakentamista ja sitten lama,­ joka­ venyy ja venyy. ­Rakentamisessa ja asuntomarkkinoilla on tunnetusti voimakkaat suhdannevaihtelut. Rakennusalan laman syvyys ja pituus rakentavat tälle vuoristo­radalle jatkoa.

Jossain vaiheessa asuntojen kysyntä elpyy, koska patoutunutta kysyntää ja monissa kotitalouksissa myös osto­voimaa löytyy jo nyt enemmän kuin moni arvaisi.

”Vanhojen asuntojen kauppa on hieman vilkastunut, mutta laskevin hinnoin. Uusien asuntojen rakentamisessa ei näy vielä mitään nousun merkkejä”, kuvailee Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo.

”Ensi vuonna asuntoaloituksia on ennusteemme mukaan vain noin 20 000”, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo toteaa.

Paljon alle tavoitteen

Rakennusteollisuus ennustaa ensi vuodeksi pientä asuntorakentamisen nousua. Kunnon kasvua olisi luvassa vasta vuonna 2027.

”Kuluva vuosi on jo kolmas vuosi, jolloin aloitetaan alle 20 000 uuden asunnon rakentaminen. Ensi vuonnakin asuntoaloituksia on ennusteemme mukaan vain noin 20 000”, Vihmo sanoo.

VTT:n asuntotuotantotarveselvityksen mukaan Suomeen pitäisi vuosina 2025 – 2045 rakentaa keskimäärin 31 000 – 36 000 uutta asuntoa vuodessa.

Kaiken lisäksi valtion tukema asunto­tuotanto vähenee nyt jyrkästi. Vapaa­rahoitteisen tuotannon määrän pitäisi kaksinkertaistua ensi vuonna korvatakseen valtion tukeman tuotannon pudotuksen.

Ähky vai pula?

Väestönkasvuennusteiden tulkinnan­ ohella asiantuntijoiden arvioita­ asuntojen tarpeesta ja rakentamisen sopivasta­ määrästä vievät erilleen näkemykset­ asuntokuntien määrän ja keskikoon muutoksesta ja suomalaisten ostovoimasta. Viljamaa viittasi kolumnissaan myös näihin seikkoihin.

Kaikki eivät usko asuntopulan uhkaan. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa muistutti kolumnissaan (Rakennustaito 3/2025), että vilkkaina vuosina valmistui paljon asuntoja ja niitä on yhä paljon myymättä. Lisäksi väestönkasvuennusteet perustuvat oletukseen maahanmuuton pysymisestä vilkkaana.

”Asuntopula ei ole kaukainen riski, vaan käytännössä se on alkanut jo vuonna 2024”, korostaa kuopiolainen yrittäjä, rakennusmestari Matti Antikainen.

Rakentamista ja kiinteistömarkkinoita Itä-Suomen vinkkelistä pitkään seurannut yrittäjä, rakennusmestari Matti­ Antikainen pitää asuntopulan uhkaa Suomessa todellisena:

”Asuntopula ei ole kaukainen riski, vaan käytännössä se on alkanut jo vuonna 2024. Tilastokeskuksen luvut osoittavat, että mahdollinen ylitarjonta oli vain noin 13 000 asuntoa, joka on kahdessa vuodessa kulunut loppuun.”

Antikainen ei odota nopeaa elpy­mistä.­ Antikainen kuvailee, miten vilkkaimpina vuosina hänen kotikaupungissaan Kuopiossa valmistui jopa 1 600 uutta asuntoa, kun keskimääräinen tarve on 600 – 800 asuntoa vuodessa.

”Nyt uusien asuinkerrostalojen rakentaminen on jäissä. Pientaloja on alettu rakentaa. Asuntorakentamisen nousu täällä alkaa vasta vuonna 2027”, Antikainen ennustaa.

Miten paljon maahanmuuttajia?

RT:n Vihmo pitää asuntotuotantotarveselvitystä ja Tilastokeskuksen väestöennustetta parhaina käytettävissä olevina arvioina.

”Viime keväänä tarkistimme arviota. Väestönkasvua arvioidessamme valitsimme maahanmuuttajien määrän ylärajaksi Tilastokeskuksen ennustaman 40 000 maahanmuuttajaa vuosittain ja alarajaksi valtiovarainministeriön ennustaman (perusuran mukaisen) 25 000 muuttajaa. Tämän pohjalta päivitimme asuntotuotantotarpeeksi 31 000 – 36 000 uutta asuntoa vuodessa”, Vihmo kertoo VTT:n selvityksen taustoista. RT:n edustajia on hankkeen ohjausryhmässä.

Hypon pääekonomisti Juho Keskinen pitää mahdollisena, että asunnoista on jonkinasteista niukkuutta suurissa kaupungeissa tulevina vuosina. Suoranaiseen asuntopulaan hän ei usko.

Millaisia asuntoja ja minne?

Asuntorahoittamiseen erikoistuneen ­Hypon pääekonomisti Juho Keskinen arvioi puolestaan, että tulevina vuosina markkinoilla voi olla jonkinasteista niukkuutta uusista asunnoista, mutta suoranaista pulaa ei ole näköpiirissä.

Keskinen muistuttaa, että erityisesti­ rakennusbuumin loppuvaiheessa rakennettiin paljon yksiöitä ja kaksioita asunto­sijoittajia varten. Näitä asuntoja on edelleen paljon myymättä. Nyt ensimmäiseksi on alkanut elpyä perheasuntojen kysyntä.

Tämä laadullinen kohtaanto-ongelma osaltaan mutkistaa myös markkinakehityksen ennustamista. Tällä ongelmalla on myös maantieteellinen puolensa: suuressa osassa Suomea asuntomarkkinat eivät enää toimi kunnolla. Kuten 2010-luvulla, myös jatkossa uudisrakentaminen painottuu vahvasti kaikkein suurimpiin kaupunkeihin. Muuttotappioalueilla moni asunto jää tyhjilleen.

Teksti Martti Ristimäki kuvat Adobe, Antti Pulkkinen, Hypo ja Matti Antikaisen kotialbumi