Kuntotarkastusten rooli omakoti- ja paritalojen kaupassa on kasvanut viime vuosina. Tämä on ymmärrettävää, sillä tarkastukset tarjoavat ostajille arvokasta tietoa kiinteistön kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista.

Omakotitalo on monelle suomalaiselle­ unelmien asuinpaikka, mutta­ kiinteistö­­kaupoilla unelmat tarvitse­vat rinnalleen myös realismia. Erityisesti­ vanhan ja mahdollisesti­ peruskor­jauksia vaativan talon kunto ja korjaus­historia on­ syytä selvittää perinpohjaisesti pettymysten ja riitatilanteiden välttämiseksi. Tässä asiassa auttaa kuntotarkastus.

”Nykyään lähes kaikki vanhat omakotitalot kunto­tarkastetaan. Paine siihen tulee sekä ostajien että­ ­rahoittajien suunnalta. Ostaja haluaa välttää ikävät­ yllätykset ja rahoittaja varmistaa kiinteistön vakuus­arvon”, kertoo kiinteistönvälitysketju SP-Kodin toimitus­johtaja Jukka Rantanen.

”Nykyään lähes kaikki vanhat omakotitalot kunto­tarkastetaan. Ostaja haluaa välttää ikävät yllätykset,
ja rahoittaja varmistaa kiinteistön vakuusarvon”, toteaa kiinteistönvälitysketju SP-Kodin toimitus­johtaja Jukka Rantanen.

Kuntotarkastuksia tehdään pääsääntöisesti omakotitaloille ja paritaloille, mutta myös rivitaloasuntoja voidaan tarkastaa. Rivitaloasunnon kuntotarkastus eroaa omakotitalon tarkastuksesta, sillä rivitalossa se voi osittain koskea myös yhteisiä tiloja ja rakenteita. Tämän vuoksi tarkastuksen laajuus ja vaadittavat suostumukset vaihtelevat kohteen mukaan.

”Taloyhtiö vastaa rakenteista ja osakas huoneiston sisäpinnoista. Jos isompaa korjattavaa ilmenee, on yksittäisen osakkaan vastuu rajallisempi kuin oma­koti- tai paritalossa”, täsmentää Rantanen.

Tarkastus on osa riskienhallintaa

Vanhan omakotitalon myyjällä ei välttämättä ole täsmällistä kuvaa kiinteistön kunnosta, vioista ja tule­vista korjaustarpeista. Silti hän on vastuussa myös merkittävistä piilevistä virheistä, kuten rakenteiden home-­ ja kosteusvaurioista.

Ihannetilanteessa kuntotarkastus tehdään ennen talon laittamista myyntiin. Harvoin menetellään kuitenkin näin, sillä kuntotarkastus maksaa nelinumeroisen summan eikä talon kaupaksi menosta ole takeita.­ Toisaalta jos kuntotarkastus tehdään vasta sopivan ostajan löydyttyä, sen yhteydessä mahdollisesti löytyvät viat voivat johtaa kauppojen peruuntumiseen.

Vanhoissa taloissa on riskirakenteita

Asunto- ja kiinteistökauppa-asioihin erikoistunut Asianajotoimisto Alfa Oy:n osakas ja asianajaja Tiina­ Koskinen-Tammi muistuttaa, että kuntotarkastus tuo juridista selkänojaa, mutta ei vapauta myyjää kaikesta vastuusta. Ostajan on puolestaan ymmärrettävä,­ että esimerkiksi 1950-luvun rintamamiestalo ei ole uutta vastaavassa kunnossa.

”Vanhoissa taloissa on riskirakenteita, joihin voi ­ilmaantua vaurioita vasta kauppojen jälkeen. Nämä riskit on hyvä tiedostaa, keskustella niiden hallinnasta ja sopia asioista kirjallisesti etukäteen. Näin vältetään pitkät ja kalliit riidat”, opastaa Koskinen-Tammi.

Asianajaja Tiina Koskinen-Tammi muistuttaa, että kuntotarkastuksen teettäminen ei vapauta myyjää kaikesta vastuusta. Ostajan on puolestaan ymmärrettävä, että vanha talo ei ole uutta vastaavassa kunnossa.

Pätevyysvaatimusten puute näkyy

Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalalla henkilöpätevyyksiä­ toteava ja kehittävä FISE Oy myöntää Asuntokaupan­ kuntotarkastajan (AKK) ja Rakennuksen kunto­arvioijan (PKA) pätevyyksiä. Nykyisin molemmat pätevyydet­ ovat vapaaehtoisia. Toisin sanoen kunto­tarkastajana tai kuntoarvioijana voi nykyään toimia­ kuka tahansa koulutuksen käynyt henkilö. ­Tämä ­näkyy huomattavina vaihteluina tarkastusten laadussa­ ja hinnassa.

Vaikka kuntotarkastajalla onkin oikeudellinen vastuu tuottamastaan palvelusta, on häntä usein melko vaikea saada vastuuseen huonosti tehdystä työstä.

”Kiinteistökaupan riitatilanteissa vastakkain ovat yleensä myyjä ja ostaja. Harvalla on resursseja käydä samaan aikaan erillistä juridista vääntöä kuntotarkastajan kanssa”, toteaa Koskinen-Tammi.

Suoritus- ja tilaajaohjeet päivitetään

Edellisen hallituksen ohjelmassa oli vielä esitetty, että kuntotarkastajille asetetaan lakisääteiset pätevyysvaatimukset, mutta nykyisessä hallitusohjelmasta sitä ei ole. Siksi FISE:n kuntotarkastuslautakunta on yhdessä tietopalveluyhtiö Rakennustiedon kanssa aloittanut kuntotarkastuksen suoritus- ja tilaajaohjeen päivittämisen. Tällä tavalla on tarkoitus saada ryhtiä kuntotarkastuksiin ja mahdollisesti rajata se, ketkä ovat päteviä tekemään kuntotutkimuksia.

”Päivitystyö on vielä aloitusvaiheessa, mutta ensimmäiset ennakkokyselyt on jo saatu kunto­tarkastusten tekijöiltä, kuin myös juridiikan puolelta”, kertoo kuntotarkastusten ja kosteus- ja sisäilma­ongel­mien ratkomisen konkari, pätevyyslautakunnan puheen­johtaja ja järjestöaktiivi Esko Lindblad.

Kuntotarkastusten parissa sekä kosteus- ja sisäilmaongelmien ratkomisessa­­ pitkän uran tehneen Esko Lindbladin mielestä­ nykyistä tilannetta parantaisi kiinteistörekisteri, johon ilmoitettaisiin kuntotarkastusten ja -tutkimusten tulokset.

Tarkastuksen ja tutkimuksen raja hämärtyy

Uudistustarve liittyy erityisesti tilanteisiin, joissa kuntotarkastuksen aikana havaitaan selkeä tarve rakenteiden avaamiselle. Kun seinään lähdetään poraamaan reikää, siirrytään kuntotarkastuksesta kunto­tutkimuksen puolelle. Kysymys siitä, kenen pätevyys riittää suorittamaan siihen liittyviä toimen­piteitä, nousee tässä merkittäväksi.

Ammattinimikkeestä riippumatta henkilöllä, joka suorittaa kuntotutkimusta, pitäisi olla vankka tausta rakennustekniikassa tai ympäristöterveys­tieteissä sekä laaja-alainen tieto ja kokemus rakennusten terveysongelmista ja niiden ratkaisuista. Haasteena ei ole pelkästään itse kuntotutkimuksen suorittaminen, vaan myös löydösten raportointi.

”Kun näytteiden tulokset saapuvat laboratoriosta, on ne selitettävä ymmärrettävästi kuntotutkimuksen tilaajalle. Pelkkä miljoona yksikköä jotakin ei kerro mitään rakenteiden kunnosta omakotitalon myyjälle tai ostajalle”, sanoo Lindblad.

Hänen mielestään nykytilannetta selkeyttäisi­ kiinteistörekisteri, johon kuntotarkastusten ja ­-tutkimusten tulokset olisi ilmoitettava. Sieltä ne olisivat helposti saatavilla kiinteistökaupan yhteydessä. Velvoittavuus parantaisi myös raportoinnin laatua.

Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kuntoarvio – miten ne eroavat toisistaan?

Kuntotarkastus on pintapuolinen tutkimus,  joka tehdään asunnon tai kiinteistön ostamisen yhtey­dessä. Sen tarkoituksena on antaa ostajalle yleiskuva kohteen kunnosta ja mahdollisista riskeistä. Menetelminä ovat visuaalinen tarkastus ja kosteus­mittaukset.

Kuntotutkimus on tarkempi ja syvällisempi selvi­tys tietyn rakenteen tai rakennuksen osan kunnosta. Se tehdään silloin, kun kuntotarkastuksessa on havaittu jotain epäilyttävää tai kun halutaan tarkempaa tietoa tietyn rakenteen tai rakennuksen osan kunnosta. Menetelminä ovat rakenteiden avaaminen ja materiaalitutkimukset.

Kuntoarvio tehdään isommille rakennuksille, esimerkiksi asunto-osakeyhtiöille. Se sisältää hyödyllistä tietoa kiinteistöstä, sen järjestelmistä ja korjaustarpeista. Niiden lisäksi se kattaa myös energiataloudellisen selvityksen ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman.

Teksti Ari Rytsy kuvat SP-Koti, Alfa ja Gesina Sundström