Rakennushankkeissa on tärkeää huolehtia riittävästä valvonnasta. Urakoitsijan toki pitäisi toteuttaa hanke suunnitelmien ja hyvän rakentamistavan mukaan, mutta valitettavan usein näin ei kuitenkaan tapahdu.

Riittävä ja asianmukainen valvonta on yksi keskeisiä menestystekijöitä, joilla varmistetaan hankkeen onnistuminen. Yleensä virheiden korjaus on huomattavasti helpompaa heti, sillä myöhään havaitut virheet johtavat yleensä lisääntyneisiin purku- tai uudelleenrakennuskuluihin.

Tyypillinen valvojan tehtäväkuva jakautuu yleisvalvontaan, laadunvalvontaan, aikatauluvalvontaan ja kustannus­valvontaan. Keskeisimmät elementit ovat laadunvalvonta ja kustannus­valvonta.

Osana kustannusvalvontaa valvoja tarkastaa laskujen maksukelpoisuuden sekä yleensä myös mahdollisten lisä- ja muutostöiden perusteet ja määrät. Samalla valvoja huolehtii, että urakkaerät ovat urakkasopimuksen mukaisia ja että niitä vastaava työ on tehty.

Huonosta valvonnasta kallis lasku

Valvojan vastuuseen on otettu kantaa Helsingin hovioikeuden ratkaisuissa S 14/3326 ja S 14/3327, joissa kaksi Järvenpäässä sijaitsevaa asunto-osakeyhtiötä oli teettänyt julkisivu-urakat. Urakoissa oli sama valvoja ja sama urakoitsija.

Urakoitsija laskutti perusteettomia lisä- ja muutostöitä. Urakat viivästyivät merkittävästi. Urakkasopimusten purkamisen jälkeen töissä todettiin paljon virheellisyyksiä mm. palokatkoissa, pellitystöissä ja julkisivutuuletuksessa.

Valvoja oli hyväksynyt kaikki urakoitsijan laskut. Urakoitsija meni konkurssiin. Urakoitsijan suoritus­kykyä turvaava rakennusaikainen vakuus vapautettiin urakoiden aikana. Asunto-osakeyhtiöt hakivat valvojalta vahingonkorvauksia pieleen menneistä urakoista.

Hovioikeus antoi asioissa tuomiot 11.10.2016. Hovioikeus velvoitti valvontayhtiön korvaamaan toiselle asunto-osakeyhtiölle noin 346 000 euroa ja toiselle asunto-osakeyhtiölle noin 436 000 euroa lisättynä viivästyskoroilla sekä oikeudenkäyntikuluilla. Valvoja pyysi Korkeimmalta oikeudelta muutoksenhakulupaa, jota ei myönnetty. Korkojen ja kulujen kanssa korvaussumma kasvoi yhteensä noin 1,2 miljoonaan euroon.

Valvontasopimuksissa käytetään alalla yleisesti konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 2013, joissa valvojan vahingonkorvausvastuu on rajattu palkkion määrään. Yleisenä periaatteena on, että vastuunrajoitusta ei sovelleta, jos valvonnassa on syyllistytty ns. törkeään tuottamukseen. Viitatuissa ratkaisuissa valvoja ei voinut törkeästä tuottamuksesta johtuen vedota vastuunrajoitukseen, vaan yhtiö joutui korvaamaan vahingon täysimääräisenä.

Nämä ratkaisut osoittavat, että valvojan täysimääräinen vahingonkorvausvastuu voi tulla kyseeseen räikeissä tapauksissa. Törkeän tuottamuksen arvioin­nissa merkitystä voivat saada paitsi valvojan menettely käytännössä myös virheiden merkittävyys ja laajuus. 

Uusi lakineuvontapalvelu otettu käyttöön

RKL:n pitkäaikainen lakineuvoja, asianajaja Timo Winter jäi kesällä eläkkeelle.

RKL on solminut uudesta lakipalveluiden järjestämisestä Properta Asian­ajo­toimisto Oy:n kanssa. Propertan palvelussa neuvontapuheluiden vastaanotto tapahtuu sen toimistolta käsin RKL:n jäsenille varatulla puhelinliittymällä (nro: 050 313 5670) ja omalla sähköpostiosoitteella.

Propertalla on laaja osaaminen kiinteistö- ja rakentamisalalta, minkä lisäksi asiantuntemus kattaa muun muassa immateriaalioikeudet ja kiinteistölain.

Propertan vahvuus on rakennushankkeiden juridiikan tuntemus hankkeiden alusta loppuun saakka. Neuvontaa antavat kokeneet asianajajat Ville Laine, Eero-Pekka Uotila ja Timo A. Järvinen.

Puhelinnumero neuvontaan on 050 313 5670
Sähköpostiosoite: rkl-lakineuvonta@properta.fi

Teksti Ville Laine, kuva Jari Kostiainen