Osakkaan huoneistoremontti ei saa häiritä taloyhtiön korjaushanketta eikä nostaa tämän hintaa.

Kun osakkaan oma remontti tehdään saman­aikaisesti taloyhtiön hankkeen kanssa, voi syntyä ongelmia kustannusten jaossa ja jopa eripuraa osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta. Huoneistoremontteja saa teettää saman­aikaisesti linjasaneerauksen kanssa, mutta huoneistoremontit eivät saa haitata eivätkä viivästyttää päähanketta.

”Taloyhtiön etu onkin, että osakas ja urakoitsija ovat sopineet huoneistokohtaisista muutoksista yksi­tyiskohtaisesti, ellei myös huoneistokohtaisia muutoksia tehdä taloyhtiön ja urakoitsijan välisen kokonaisurakan alla. Tämä vähentää rajanvetotilanteita ja epäselvyyksiä”, korostaa rakennusjuridiikkaan erikoistunut oikeustieteen kandidaatti Karri Kivioja.

Eräs toimintatapa voi olla, että taloyhtiö pyytää osakkailta selkeät muutostyöilmoitukset jo ennen kuin lopullinen sitova urakkasopimus kokonais­urakasta tehdään. Tällöin huoneistokohtaisten muutosten vaikutus voidaan ottaa jo urakkasopimus­vaiheessa huomioon.

Karri Kivioja
”Taloyhtiön etu on, että osakas ja urakoitsija ovat sopineet huoneistokohtaisista muutoksista yksityiskohtaisesti, ellei myös huoneistokohtaisia muutoksia tehdä taloyhtiön ja urakoitsijan välisen kokonaisurakan alla”, sanoo rakennusjuridiikan asiantuntija Karri­ Kivioja.

Taloyhtiön muistilista

  • Muistuta osakkaita ja asukkaita säännöllisesti muutostyöilmoituksen tarpeellisuudesta.
  • Vaadi ajoissa osakkailta kirjallinen muutostyöilmoitus kaikista seinien maalausta isommista remonteista.
  • Pidä taloyhtiön muutostyörekisteri ajan tasalla.
  • Valtuuta isännöitsijä hyväksymään pienet muutostyöt osakkaan huoneistossa.
  • Vaadi osakkaalta asialliset suunnitelmat vaativammista hankkeista ja edellytä valvojan palkkaamista.
  • Palkkaa valvoja taloyhtiön isompiin remontteihin.
  • Suosittele, että osakas hankkii keittiö- tai kylpyhuoneremontin kokonaisurakkana.
Jaakko Suomela
”Urakkatarjous kannattaa keittiöremontissa ja muissa laajemmissa hankkeissa ottaa kokonaisurakkana”, neuvoo Raksystemsin projektipäällikkö Jaakko Suomela.”Urakkatarjous kannattaa keittiöremontissa ja muissa laajemmissa hankkeissa ottaa kokonaisurakkana”, neuvoo Raksystemsin projektipäällikkö Jaakko Suomela.

Tilaa kokonaisurakka

Taloyhtiöt edellyttävät valvontaa käytännössä kaikissa ilmoituskynnyksen ylittävissä remonteissa. Valvo­jan keskeinen rooli on huolehtia, että urakoitsija noudattaa laadittuja suunnitelmia ja sovittuja laatu­tavoitteita.
”Osakkaiden remonteissa varsinaista valvojaa käytetään liian vähän, mutta vaativissa se kannattaa, vaikka maksaakin. Minimissään se voi olla vesieristyksen asianmukaisuuden tarkastus, jolloin dokumentti saadaan taloyhtiölle”, muistuttaa Raksystemsin­ projektipäällikkö Jaakko Suomela.

Keskeinen ongelma on urakoitsijoiden saaminen huoneistoremontteihin. Monet urakoitsijat ovat erikoistuneet osaamisalueeseensa, ja remonteissa kuitenkin tarvitaan useamman eri alan osaajia.
”Tämän kokonaisuuden rakentaminen usein unohtuu tilaajalta. Urakkatarjous kannattaa keittiöremontissa ja muissa laajemmissa hankkeissa ottaa kokonaisurakkana”, Suomela suosittaa.

Timo Tossavainen
”Asunnon remonttia ei saa aloittaa ennen kuin talo­yhtiö on käsitellyt muutostyöilmoituksen”, sanoo Kiinteistöliiton johtaja Timo Tossavainen.

Muista ilmoitusvelvollisuus

Remonteista ei myöskään etukäteen aina muisteta ilmoit­taa taloyhtiölle. Osakkaiden mieliin onkin hyvä palauttaa vaikkapa yhtiökokouksen yhteydessä, että muutostyöilmoituksen tekeminen on tärkeää.

”Nyrkkisääntönä voi pitää sitä, että seinien tapetointia ja maalausta isommista muutoksista asunnossa tulee taloyhtiölle tehdä muutostyöilmoitus. On osakkaan itsensä sekä taloyhtiön etu, että remontit tulee dokumentoitua asianmukaisesti. Asunnon remonttia ei saa aloittaa ennen kuin taloyhtiö on käsitellyt muutostyöilmoituksen”, sanoo Kiinteistöliiton johtaja Timo Tossavainen.

Noudata hyvää rakentamistapaa

Osakkaan on jo muutostyöilmoitusta tehdessään ilmoi­tettava työtä suorittavat osapuolet. Karri Kivioja pitääkin tärkeänä, että taloyhtiön hallitus kiinnittää huomiota tekijöiden ammattitaitoon ja tarvitta­vien henkilösertifikaattien voimassaoloon.

”Mikäli työ vaatii ammattilaisvalvontaa, on osakas velvollinen maksamaan valvonnasta aiheutuneet kustan­nukset. Mikäli taloyhtiössä ei ole ammatti-isännöitsijää, hallituksen vastuun näkökulmasta on tärkeää palkata tällöin hankkeeseen ulkopuolinen projektipäällikkö”, Kivioja korostaa.

Isännöitsijäliiton puheenjohtaja Toivo Korhonen pitää muutostöiden ilmoitusvelvollisuutta tarpeellisena jo yksistään osakkaiden yhdenvertaisuuden vuoksi. Silloin tiedetään, mitä talossa tapahtuu, ja hankkeet voidaan toteuttaa hyvää rakentamistapaa noudat­taen.

Teksti Risto Pesonen Kuvat Adobe, Karri Kiviojan kuva-arkisto, Raksystems ja Kiinteistöliitto

”Remonttitöihin ryhdytään vasta, kun on tehty kirjallinen sopimus”, neuvoo juristi Tuula Sario.

Tee aina kirjallinen sopimus

Kirjallinen sopimus on aina parempi­ kuin­ suullinen sopiminen. Erityisesti­ kotitalouk­sille palveluitaan tarjoavan pienyrittäjän kannattaa muistaa tämä neuvo.

Kuluttajaoikeuteen erikoistunut juristi Tuula Sario Lexlegatosta korostaa, että urakoitsijan on hyvä sopia kirjallisesti niin erillisestä huoneistoremontista kuin pienistä asuntokohtaisista lisätöistäkin talo­yhtiön remontin yhteydessä, jos nämä lisä­työt eivät kuulu taloyhtiön tilaukseen.

Kotitalouden suojana on viime kädessä kuluttajansuojalaki, joten ilman kirjallista sopimista urakoitsija on aika heikoilla, jos ilmenee epäselvyyksiä. Kuluttajan­suojalaki uudistui hiljattain.

”Kuluttaja voi aina vedota lakiin, oli sopi­musta tai ei”, Sario sanoo.

Sario on pitkäaikainen kuluttajariitalautakunnan jäsen. Hän tähdentää, että kirjallisella sopimisella vältettäisiin monta kiistaa. Ison taloremontin hyörinän keskellä – pihalla tai porraskäytävässä – yrittäjä tai hänen työntekijänsä ja yksittäinen osakas voivat keskenään sopia suullisesti jostain pienestä lisätyöstä huoneistossa. Tällöin on kyse kotimyynnistä, jonka kuluttaja-asiakas voi peruuttaa jopa vuodenkin päästä ja vaatia rahat takaisin jo suoritetusta remontista, jos sopimuspaperit eivät olleet kunnossa.

Toisinaan pienyrittäjä ja kotitalous sopivat hyvin ympäripyöreästi ja pääosin vain suullisesti esimerkiksi keittiöremontin toteutuksesta. Myöhemmin voi ilmetä erimielisyyttä työn yksityiskohdista, materiaalien laadusta tai aikataulusta.

Aina kannattaa käyttää hieman lisä­aikaa kunnon kirjallisen dokumentin laatimiseen. Kirjallisesta sopimuksesta ilmenevät ennen kaikkea sovittu työ ja aikataulu sekä sopimus- ja peruutusehdot.
”Yrityksen on mietittävä, millaisen riskin se ottaa, jos asiakas peruuttaisikin ­tilauksen”, Sario perustelee.

”Asiakkaan luona ei ryhdytä tekemään mitään, ennen kuin on tehty kirjallinen sopimus”, hän lisää.
Vähänkin mutkikkaammissa hankkeissa ja materiaalivalintoja tehtäessä asiakasta on myös varoitettava mahdollisista riskeistä.

Teksti Martti Ristimäki Kuvat Lexlegato