Kaupungit kasvavat ja asuminen keskittyy. Lääkkeeksi tarjotaan muutosrakentamista, modulaariratkaisuja ja asuntotuotannon tehostamista. Rakennuksen elinkaari ja sijainti pitää ottaa entistä tarkemmin mukaan pohdintoihin.

Suomalaiset muuttavat sankoin joukoin haja-asutusalueilta ja maakunnista suuriin kasvukeskuksiin, joissa asuntoja on liian vähän ja ne ovat liian kalliita. Ongelmaa on vaikea ratkaista rakennuskuluja leikkaamalla, sillä yhden asuinkerrostalon kustannuksista noin 40 prosenttia koostuu veroluonteisista maksuista. Lisäksi parhaiden paikkojen rakennusoikeuksien myyminen on muodostunut kaupungeille merkittäväksi tulonlähteeksi.

Yhtenä vaihtoehtona on ehdotettu rakentamisen teollistamista 1960-luvun tapaan, jolloin muurareiden kalliisiin palkkoihin vastattiin elementtirakentamisella. Seuraavaan rakentamisen vallankumoukseen kuuluvat rakennusten elinkaariajattelu, työn tuottavuuden parantaminen sekä kiertotalousnäkökulman huomioiminen.

Erilaiset modulaariratkaisut mahdollistavat tiettyjen työvaiheiden tekemisen säältä suojassa sekä parhaimmillaan kokonaisten talojen siirtämisen paikasta toiseen. Työn tuottavuutta pystytään parantamaan myös materiaalikehityksellä. Esimerkiksi nopeasti kuivuvat pinnat nopeuttavat eri työvaiheita.

”Digitalisaatio parantaa suunnittelua ja jalostaa rakentamisen tuotantomalleja. Työnjohdolla on enemmän aikaa tuotantoketjun sujuvoittamiseen ja laadun varmistamiseen. Kaikenlainen sähläys rakennustyömailla vähenee”, arvioi Talonrakennusteollisuus ry:n johtaja Jukka Pekkanen.

Pikkukaupunkien hotspotit yöllistävät pk-yrityksiä

Samaan aikaan kun suurkaupungeissa kamppaillaan asuntopulan kourissa, pienten kaupunkien ja maaseutukylien raitit hiljenevät ja harmaantuvat. Niissä asuntoja riittää, mutta muuttohalukkaiden löytämisen lisäksi rahoituksen saaminen taloyhtiön suuriin perusparannushankkeisiin voi osoittautua työlääksi. Tästä suomalaisten asuntomarkkinoiden polarisoitumisesta on varoitellut muun muassa Hypoteekkiyhdistys.

VTT:n erikoistutkija Terttu Vainio sanoo, että jatkuva pelottelu asuntomarkkinoiden voittajista ja häviäjistä lisää kehityksen vääristymisen riskiä.

”Uutisoinnin seurauksena isot rakennuttajat innostuvat samoista hyvistä alueista. Näille alueille saatetaan rakentaa jopa liikaa. Onneksi pienet ja keskisuuret toimijat löytävät rakennettavaa myös muualta. Heikommankin kehityksen kaupungista löytyy paikallinen hotspot, missä ainakin vanhoja kohteita kannattaa lähteä korjaamaan”, Vainio toteaa.

Alueilla, joilla väki vähenee ja rakennusten elinkaaret ovat kääntymässä laskuun, ei ole järkevää lähteä toteuttamaan kalliita erusparannushankkeita. Esimerkiksi energiatehokkuutta paranta-
vien rakennushankkeiden kallis maine on seurausta niiden yhteydessä tehdyistä julkisivuremonteista. Edullisempaa energiansäästöä saadaan aikaan panostamalla älykkääseen taloautomaatioon ja -tekniikkaan.

”Rakennusten todellinen käyttöikä on otettava vakavammin mukaan asuntorakentamisesta käytävään keskusteluun. Esimerkiksi autioituvien maakuntien hoivakodeista ei kannata tehdä liian pitkäikäisiä, sillä tulevaisuuden seniorit asuvat kaupungeissa”, sanoo Vainio.

Joissakin uudisrakennuksissa ostajat saavat esittää pieniä toiveita viimeistelylle ja huoneistokohtaisille ratkaisuille. Sen suurempaa joustovaraa on tuskin luvassa. Noin kaksikymmentä vuotta sitten asuintilojen muunneltavuus oli kansainvälinen trendi, mutta tämän päivän Suomessa sitä ei juurikaan tehdä, sillä esimerkiksi vesipisteiden ja talotekniikan siirtäminen on työlästä. Tämä haaste rajoittaa pienten kaupunkien tyhjenevien asuinrakennusten uusiokäyttöä ikääntyvän väestön palveluasuntoina.

”Vanhojen asuinrakennusten muuntaminen senioriasunnoiksi on usein vaikeampaa ja kalliimpaa kuin uudisrakentaminen. Vanhoja taloja ei ole suunniteltu mitoituksiltaan rollaattoria tai muita tilaa vaativia apuvälineitä käyttäville vanhuksille”, sanoo Pekkanen.

Ihmiset muuttavat, kaupungit muuttuvat

Kaupungistumisen ympärillä vellovasta keskustelusta on julkaistuista väestöennusteista huolimatta vaikea tehdä yleispäteviä johtopäätöksiä. Ihmisten liikkuessa kaupungista toiseen myös kaupunkirakenne ja sen painopisteet muuttuvat.

Koska kaupungit kilpailevat asukkaista palveluillaan ja työpaikoillaan, voivat tilanteet muuttua nopeasti. Esimerkiksi suurkaupungissa tietyn kaupunginosan ongelmat karkottavat potentiaalisia asukkaita yhtä helposti kuin pikkukaupunkiin rantautunut kansainvälinen it-yhtiö, suuren verkkokaupan logistiikkatoiminnot tai korkeakoulutason oppilaitos houkuttelevat heitä.

”Jyväskylän ja Oulun kaltaiset yliopistokaupungit ovat olleet hyviä kohteita asunto-sijoittajille, sillä näissä paikoissa on riittävästi vuokrakysyntää. Tilanne on sama Rovaniemellä, missä matkailulla ja yliopistolla on suuri vaikutus paikallisiin asuntomarkkinoihin”, sanoo YIT:n johtaja Marko Oinas.

Asuntomarkkinoiden painopisteen siirtyminen suuriin kaupunkeihin ei tarkoita sitä, että Suomessa pitäisi ryhtyä suosimaan halpaa kertakäyttörakentamista. Käytännössä kuitenkin vaikkapa tehostettuun palveluasumiseen tarkoitettujen kohteiden yhteyteen on järkevää rakentaa tulevaisuudessa myös tavallisia asuntoja. Tällöin mahdollisimman pitkään omassa kodissaan pärjäävä asukas voi kunnon heiketessä siirtyä helposti tehostetun palveluasumisen puolelle.

”Elinkaariajattelu näkyy asuntomarkkinoilla koko ajan enemmän. Muun muassa taloautomaation palveluja hoidetaan etävalvonnalla, mikä tarkoittaa ennakoivaa huoltoa. Näin varmistetaan, että rakennus pysyy hyväkuntoisena koko elinkaarensa ajan”, kertoo Oinas.

Toiminta tehostuu, määräykset lisääntyvät

Digiteknologia tekee vahvasti tuloaan myös työmaiden arkeen. Mobiililaitteiden suorituskyvyn ja ohjelmistojen kehittymisen lisäksi niiden käyttökulttuuri kypsyy sitä mukaa kuin nuorempia diginatiiveja tulee rakennusalalle.

Vaikka asuntorakentaminen ja toiminta työmailla tehostuu, pitää Oinas rakentamisen haasteena määräysten lisääntymistä. Eri alueiden ja kaupunkien toisistaan poikkeavat käytännöt jarruttavat erityisesti kasvukeskusten edullisimpien asuntojen määrän kasvua.

“Kyse on taloudellisesti todella merkittävästä asuntorakentamista koskettavasta tekijästä. Jos työn perässä muuttavia alle 35-vuotiaita halutaan houkutella suuriin kaupunkeihin, on heidän tarpeisiinsa sopivia asuntoja pystyttävä rakentamaan nykyistä yksinkertaisemmin”, hän korostaa. 

Teksti Ari Rytsy, kuvat lujatalo, VTT ja YIT 

Lue lisää aiheesta

Väestönmuutos ja asuntojen tarve

Ennusteen mukaan asukasmäärä ja siten tarvittava uusien ja vanhojen asuntojen yhteismäärä kasvavat vuoteen 2040 mennessä enää vain kolmessa Manner-Suomen maakunnassa. Uusia asuntoja tarvitaan lisää suurissa kasvukeskuksissa.

Lähteet: Tilastokeskus, Rakennusteollisuus RT, VTT, MDI