Kun kiinteistöä peruskorjataan, on järkevää varautua yllätyksiin. Etukäteistiedot ovat usein ristiriidassa vanhan rakennuksen todellisen tilanteen kanssa. Korjausrakentamiseen tarvitaan paitsi pätevä suunnittelija ja urakoitsija myös halua ja kykyä laajapohjaiseen yhteistyöhön.

Peruskorjaukset tehdään usein kiinteistöissä, joiden normaali käyttö jatkuu työmaan aikana. Jos remontti on perusteellinen ja pitkäkestoinen, tilojen käyttäjien kannattaa siirtyä töiden ajaksi väistötiloihin. Molemmissa tapauksissa on perin harvinaista, että purkujen ja rakenneavausten jälkeen paljastuva todellisuus vastaisi suunnitteluvaiheessa luotua käsitystä rakenteiden kunnosta ja sijainnista. Tästä seuraa yleensä lisäkustannuksia ja aikataulun muutoksia.

”Tämä pätee myös julkisiin arvokohteisiin. Nyrkkisääntönä sanoisin, että 30 prosentin kustannusylitys on varsin tavallinen. Se johtuu siitä, että juuri koskaan ei ole mahdollisuutta selvittää kaikkea etukäteen. Kun yllätyksiä lähes aina tulee, ne ovat väistämättä sellaisia, että kustannukset kasvavat ja aikataulu venyy”, pohtii arvokohteisiin erikoistunut rakennuttajapäällikkö Selja Flink Senaatti-kiinteistöistä.

Senaatti-kiinteistöjen rakennuttajapäällikkö ja arvorakennusten asiantuntija Selja Flink painottaa, että peruskorjaus­kohteiden suunnitteluprosessi eroaa monin tavoin uudis­kohteiden suunnittelusta. Komea portaikko kunnostettiin osana Tieteiden talon mittavaa perus­korjausta Helsingin Kruunun­haassa.

Suunnittelutyössä on eroja

Oleellista niin arvokohteiden saneerauksissa kuin muissakin peruskorjauskohteissa on koko projekti­organisaation yhteistyö toteutuksen aikana. Erityisesti suunnittelutyön luonne poikkeaa korjauskohteissa ­aivan oleellisesti uudiskohteista, joissa on mahdollista ja yleensä myös järkevää laatia valmiit suunnitelmat koko työmaan ajaksi.

”Peruskorjauskohteissa on oleellista tehdä suunni­telmat oikea-aikaisesti oikeaan valmiusasteeseen ja olla valmis sitten täydentämään niitä työmaan edetessä. Arvokohteissa korostuu erityisellä tavalla se, ­että kokeneenkin suunnittelijan on oltava asenteeltaan nöyrä. Hänen on kuunneltava, mitä muilla, erikois­asiantuntijoista työpäällikköön ja kirvesmieheen, on sanottavaa”, toteaa Insinööritoimisto Mehto Oy:n toimitusjohtaja Simo-Pekka Valtonen.

Peruskorjauskohteissa pitää aina olla valmis täydentämään suunnitelmia, kun työmaa etenee, korostaa Insinööritoimisto Mehto Oy:n toimitusjohtaja Simo-Pekka Valtonen.

Dokumenteista saa osviittaa

Vanhat piirustukset pitävät harvoin paikkansa sen suhteen, miten rakenteetperuskorjaus hetkellä sijaitsevat. Vaikka toteutus olisi aikanaan noudatellut täsmällisesti suunnittelijan tahtoa, myöhemmät korjauk­set ovat tuoneet mukanaan muutoksia, joita useinkaan ei ole dokumentoitu mitenkään varsinkaan silloin, kun korjausurakka on ollut pieni. Se, millaisin laatutavoittein hankkeeseen on aikanaan ryhdytty, riippuu usein rakennuttajan, rakennuksen ja sen käyttö­tarkoituksen arvovaltaisuuden asteesta.

”Jos hanke ei ole aikanaan ollut erityisen arvokkaana pidetty, ei ole suuri yllätys, jos materiaaleissa on toteutusvaiheessa säästetty ja jossakin yksityiskohdassa niin sanotusti oikaistu. Sitten on sellaisia kohteita, kuten Valtioneuvoston linna, josta näkee, että siellä on kaikkeen satsattu viimeisen päälle ja on uskallettu toteuttaa vaativiakin rakenteita”, toteaa arvorakennusten peruskorjauksia runsaasti urakoineen Finrem Oy:n toimitusjohtaja Timo Geselle.

Vaikka alkuperäisiä dokumentteja olisi niukasti tallella, rakennuksen ikä on tiedossa tai jäljitettävissä. Valmistumisvuoden perusteella voidaan tehdä valistuneita arvauksia siitä, mitä on odotettavissa. Rakenteita purkamatta ei kuitenkaan voida tehdä mitään lopullisia ratkaisuja purkutöiden laajuudesta eikä siitä, mitkä rakenneosat on vaihdettava ja mitkä ei.

”Kokemuksen myötä pystyy jo tarjousvaiheessa­ ottamaan huomion muissa kohteissa hankkimansa­ tiedon samanikäisten rakennusten tavallisimmista­ korjaus­tarpeista. Esimerkiksi katot ovat kuitenkin arvaamattomia. Rakenteiden kunnosta on mahdotonta sanoa mitään varmaa, ennen kuin on purkanut vanhaa­ kattoa. Jos haluaa varmuuden etukäteen, olisi purettava koko katto, mikä toisaalta ei ole perusteltua”, pohtii toimitusjohtaja Jouni Soramäki IKJ Rakennus Oy:stä.

Maatutka löytää hormit ja mutkat

Koska laajat purut jo suunnitteluvaiheessa ovat niiden hyödystä huolimatta harvoin mahdollisia, on erilaisilla ainetta rikkomattomilla, rakenteiden sijainnin selvittävillä menetelmillä potentiaalista kysyntää. On silti kestänyt yllättävän kauan, ennen kuin tällaiset menetelmät ovat alkaneet yleistyä peruskorjauskohteissa. Viime aikoina on kuitenkin tapahtunut huomattavaa edistystä. Senaatti-kiinteistöt on näyttänyt tässä asiassa esimerkkiä.

”Meillä on Tietoa Finland Oy:n kanssa yhteistyöprojekti, jossa on selvitetty sopivia, rakennepurut osin korvaavia mittaustekniikoita. Turun linnassa ja nyt Mannerheimin sukukartanossa Louhisaaressa meillä­ on käytössä seinää pitkin liikkuva, leikkiautoa muistuttava maatutkalaite, jonka avulla rakenteet ja niiden sijainti selviävät purkamatta”, Selja Flink kertoo.

Infrarakentamisessa laajalti käytetty maatutka on viime aikoina yleistynyt myös talonrakennuksessa. Maatutkan avulla saa selville hormien sijainnin lisäksi myös hormien mutkat, joiden tarkka paikallistaminen on perinteisellä hormikameralla hankalaa.

Presidentti­ Svinhufvudin­ kotimuseo ­Kotkaniemi perus­korjattiin 1920-luvun asuunsa eikä ­alkuperäiseen.

Alkuperäinen ei ole aina sopivin

Jos kohde on hyvin vanha, sen pinnat sisältävät yleensä useita kerroksia, joista voi saada mahdollisimman realistisen käsityksen rakennushistoriallisella selvityksellä. Nykyisin on vallalla trendi, jonka mukaan peruskorjauksessa tavoitellaan sekä teknisesti että arkkitehtonisesti alkuperäistä eli vanhinta vaihetta vastaavaa lopputulosta. Tämä tavoite ei ole Selja Flinkin mielestä kuitenkaan itsestään selvästi paras vaihtoehto.

”Tavoiteltava lopputulos riippuu rakennuksen nykyisestä käytöstä, rakenteiden ja niiden pintakerrosten kunnosta sekä halusta painottaa rakennuksen historian eri vaiheita”, Selja Flink toteaa.

Hän mainitsee esimerkkinä painotusten erilaisuudesta hiljattain kunnostetun Kotkaniemen, joka toimii presidentti P.E. Svinhufvudin kotimuseona. Luumäkeläinen arvorakennus kunnostettiin vastaamaan korjausten jälkeistä 1920-luvun asuaan eikä alkuperäistä. Perustelu oli se, että erityisesti tuolla vuosikymmenellä tuleva presidentti asui siellä eniten.

Moni kohde kuitenkin palautetaan mahdollisimman alkuperäiseksi. Helsingin Kruununhaassa sijaitseva, kesällä työmaavaiheeltaan loppuun saatettu Tieteiden talo on tästä hyvä esimerkki. Entinen koulurakennus on valmistunut vuonna 1925. Arvokkaan kunnostustyön höysteenä työmaalta löytyi monia vanhoja esineitä hevosen hammasrivistä siihen kuuluisaan Klubi-askin kanteen.

Teksti Vesa Tompuri Kuvat Vesa Tompuri, Simo-Pekka Valtonen ja Kotkaniemi