Iso hybridikiinteistö Lauttasaaressa on ollut kokeneillekin tekijöille vaativa työmaa. Monet muutokset ovat testanneet projektinhallintakyvyt.

Helsingin Lauttasaareen 1980-luvun puolivälissä rakennetut toimistotalot saavat uuden elämän. Melkonkadun ja Itälahdenkadun rajaama kortteli muuntuu monikäyttöiseksi kokonaisuudeksi, joka palvelee kaupunkilaisia vauvasta vaariin.

Käyttötarkoituksen muutos on vaatinut rakentajilta monipuolista osaamista, runsasta venymistä, kekseliäisyyttä tiukoissa paikoissa ja monipuolisia projektinhallintakykyjä alati muuttuvissa olosuhteissa.
”Kun tulimme tänne tammikuussa 2018, jollakin oli ajatus, että tänne tehdään vain pientä pinta­remonttia. Todellinen tilanne selvisi kaikille kuitenkin hyvin pian”, korjausurakan pääurakoitsijan rakennusyhtiö Jatkeen vastaava työnjohtaja Piia Iivonen sanoo.

Rakennusteknisesti suurimmat muutokset tehtiin Melkonkadun kiinteistöön. ”Tilaa ei laajennettu juurikaan, mutta kalliita neliöitä ne ovat, kertoo Piia Iivonen.

Huipputiimi selättää vaikeudet

Iivosella ja hankkeen työpäälliköllä Eddy Sobottilla on yhteinen historia aiemman työnantajan palveluksesta. Kun Iivonen kuuli Jatkeelle siirtyneeltä Sobottilta hankkeesta ja mahdollisuudesta päästä siihen mukaan, hän kokosi työnjohtajatiimin ja tuli porukalla mukaan hankkeeseen.

”Tällaisella työmaalla pitää olla toisilleen tuttu ja hyvin yhteen hitsautunut tiimi, jonka yhteistyö ja tiedonkulku pelaavat. Kun tilanteet vaihtuvat päivittäin, kaikkien pitää koko ajan olla tietoisia siitä, mitä muutoksia on tehty ja miten edetään”, Iivonen sanoo.

Hankkeen suurimmat rakennustekniset haasteet liittyvät suunnitelmien jatkuvaan muuttumiseen sekä siihen, että erilaisia purku- ja rakennusvaiheita on pitänyt tehdä poikkeuksellisen paljon yhtä aikaa.

Työpäällikkö Eddy Sobott kertoo, että putkistojen asentaminen monikäyttötaloon on väistämättä tavallista vaikeampaa.

Työn alkaessa oli käytettävissä vain alustavat rakenne- ja lvis-suunnitelmat. Vanhoista piirustuksista ei juuri ollut apua, eikä taloa pystytty perin juurin kartoittamaan niin kauan kun siellä oli vuokralaisia.

Vuokralaisista osa jatkoi töitään työmaana olevissa rakennuksissa jopa yli puoli vuotta sen jälkeen, kun purkutyöt aloitettiin. Tämän tuotti monenlaista lisätyötä rakentajille. Syntyi muun muassa hieman huumoria sisältänyt sanonta palomiesperjantai.

”Parina perjantaina kävi niin, että automaattisen palohälytyksen johdot menivät poikki, mikä aiheutti hälytyksen. Aloimme jo odottaa, tulevatko palomiehet aina perjantaisin”, Iivonen sanoo.

Uutta ja vanhan uudistamista

Saneeraus- ja uudisrakennuskohde koostuu kolmesta rakennuksesta. Itälahdentien puolella oleva kaksirappuinen toimistokiinteistö peruskorjataan asuintaloksi ja sen katutasoon tulee päiväkoti.

Suurin työ tehdään Melkonkatu 22:ssa, jossa viisikerroksinen toimistorakennus muutetaan kuusikerroksiseksi monitoimitaloksi.

Uudistetuissa rakennuksissa on runsaasti putkia ja talotekniikkaa ja siksi myös paljon kotelointeja.

Kolmas asuinrakennus nousee kahden vanhan rakennuksen väliin muodostaen U-muotoisen kokonaisuuden. Pohjana olleen yksikerroksisen auditoriorakennuksen päälle on noussut kolme asuinkerrosta.

Ulkoisesti suurimmat muutokset näkyvät asuinkerrosten parvekkeina ja kokonaan uutena itä-länsisuuntaisena taloja, joka yhdistää entiset konttorikiinteistöt. Uutta on myös ikkunarivistöissä: aiemmat toimistorakennukseen sopineet nauhamaiset ikkunarivistöt on katkaistu muun muassa asuntojen väleihin tulevilla umpinaisilla osilla.

Vahvistuksia ja äänieristeitä

Melkonkadun puoleisen kiinteistön työmaa on kiinnostavin, sillä siellä on tehty rakennusteknisesti suurimmat muutokset. Menemme siis sinne.

Astumme porraskäytävään ja sieltä uutuuttaan kiiltävään asuntoon, jonka ulko-oven oviaukon yläpuolella on reilun metrin mittainen ratakiskon vahvuinen teräspalkki. Se on läpipultattu viidellä tukevalla pultilla talon betonirunkoon. Aiemman toimistokäytävän oven rinnalle on rakennettu toinen ovi, minkä vuoksi rakenteita on pitänyt vahvistaa.

Esillä oleva palkki on yksi kymmenistä teräspalkeista, jotka on asennettu vahvistamaan taloa. Vahvistusta tarvitaan, koska taloon on tehty paljon uusia rakenteita: huoneistojen välisiä seiniä, äänieristyksiä, talotekniikkaa sekä katolle uusi lvi-konehuone ja kolme uutta asuntoa.

Rungonvahvistusta on tehty runsaasti talon lähes kokonaan
uudelleen rakennetussa kuudennessa kerroksessa, jossa oli aiemmin edustussauna ja nykyistä pienempi iv-konehuone. Kolme asuinhuoneistoa ja uusi konehuone ovat vaatineet rakenteikseen muun muassa teräskehikoita, väliseiniä sekä tukevan kattorakenteen, jonka sisään on piilotettu mittava määrä putkia.

Melkonkadun puoleista taloa on vahvistettu kymmenillä teräspalkeilla, koska taloon on tehty paljon uusia rakenteita.

”Tilaa ei laajennettu juurikaan, mutta kalliita neliöitä ne ovat”, Iivonen sanoo.

Melkonkadun kiinteistön välipohjat on rakennettu erilaisten toimintojen vuoksi äänieristyksen osalta erilaisiksi. Esimerkiksi asunto- ja hoivakerroksen välillä on erilaiset vaatimukset kuin kahden hoivakerroksen välillä. Vastaavasti ravintolan yläpohja on vaatinut melkoisen järeät äänieristeet.

Uutta äänieristystä vaaditaan paikoissa, joissa esimerkiksi viemäri lävistää välipohjan ontelolaatan ja lisäeristeenä käytetyt kipsilevyt. Viemärit pitää koteloida erikseen ja läpivientien tiivistysten kanssa pitää olla tarkkana.

”Kaikki läpiviennit ja kiinnitykset pitää ympäröidä elastisella massalla, jotta minnekään ei jää äänireikiä”, Iivonen sanoo.

Massiivinen määrä putkia piiloon

Rakennusaikana auki olevassa katossa näkyy monin paikoin kipsilevyillä tehtyjä äänieristeitä. Niiden päällä kiertää laajoja kotelointeja, joiden sisälle on mahdutettu talotekniikka.

Putkistojen asentamista taloon on vaikeuttanut se, että monikäyttöisessä talossa huoneistojen linjastot ovat eri kohdissa puhumattakaan alimmaisesta kerroksesta, jossa on hoivatalon ruokala ja sen vaatimat hormijärjestelyt.

”Kylpyhuoneet ja keittiöt eivät ole päällekkäin. Siksi putkia on jouduttu viemään huomattavasti enemmän kuin normaalissa uudiskohteessa,” Eddy Sobott kertoo.

Katolla sijaitsevassa uudessa iv-konehuoneessa on poikkeuksellinen määrä ilmanvaihtokoneita – kymmenkunta, Iivonen on laskenut. Syykin on selvä: muun muassa asuinhuoneistoille, hoitotiloille, ravintolalle, varastoille, arkistolle, porrashuoneille ja palvelutalon asuinhuoneille on omat putkistonsa. 

Melkonkatu 22, Helsinki

Pääurakoitsija: Jatke Oy.


Arkkitehtisuunnittelu: Arkkitehti­toimisto Mika Päivärinne Oy.

Rakennuttaja: OP Kiinteistösijoitus Oy.

Työt alkoivat: 1/2018.

Kohde luovutetaan rakennuttajalle: 8/2019 – 12/2019.

Mitä valmistuu: kerrosalaa 10 059 neliömetriä. 81 vuokra-asuntoa, hoivakoti, päiväkoti, palveluja ja liike­tiloja.

Hybridirakentamisen pilottihanke

Muunto- ja hybridirakentamista on vuosia tarjottu lääkkeeksi kasvukeskusten asuntopulaan. Pelkästään pääkaupunkiseudulla on arvioitu olevan noin miljoonaa neliömetriä tyhjiä tai vajaakäyttöisiä toimisto-, teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjä. Niiden muuttaminen asuinkäyttöön on vähintään haasteellista.

”Tällaisessa hakkeessa on valtava määrä muuttujia, joten tällaista ei voida konseptoida. Tontti ja olemassa oleva rakennus ovat lähtökohta, jotka määräävät, mitä voidaan rakentaa ja minkälaisia käyttäjiä voidaan saada”, Jatkeen kiinteistöjohtaja Jesper Lindgren.

Vanhoista kiinteistöistä korjattavat hybridihankkeet eivät yleisty, koska taloudelliset laskelmat tukevat vain harvoin niiden toteuttamista. Isojen kaupunkien parhailla paikoilla niistä kuitenkin pystytään tekemään kannattavia.

Jatkeen kumppani Lauttasaaren hankkeessa on OP Kiinteistösijoitus Oy. Sen hallinnoimat kaksi erikoissijoitusrahastoa, OP Vuokratuotto ja OP Palvelukiinteistöt, ovat ostaneet kohteen.

”Tämä kohde on sijoitusmielessä iso hanke, konversiokohteena ainutlaatuinen ja ensimmäinen laatuaan. Tähän saakka vastaavat ovat olleet uudisrakennuskohteita”, OP Kiinteistösijoituksen rakennuttajapäällikkö Kari Kangasmaa sanoo.

Houkutteleeko tällainen malli jatkossakin sijoittajaa?

”Tutkimme sijoituskohteita hankekohtaisesti. Koska meillä ei ole omia kohteita tai tontteja, nämä tulevat meille rakennusliikkeiltä kiinteistökehityskohteina tarjolle. Hyvin tämä kyllä sopii kokonaisuuteemme varsinkin, kun meillä on tässä mukana sijoittajina kaksi erilaista rahastoa, joilla on erilaiset tuottotavoitteet”, Kangasmaa sanoo.

Teksti Jukka Nortio, kuvat Juho Kuva