Markkinoiden kasvu on vauhdittanut useita korjausrakentamisen kehityshankkeita. Myös korjausrakentamisessa ykköstavoitteita on energiatehokkuus.

Korjausvelan paisuminen kasvattaa korjausrakentamisen markkinaa. Energiatehokkuuden parantamiseen etsitään nopeita ja toistettavia ratkaisuja, mutta tulokset ovat laihoja. Vuonna 2013 voimaan astuneiden korjausrakentamisen energiamääräysten soveltaminen käytäntöön on ollut vaikeaa. Määräykset esimerkiksi vaativat yksittäistä rakennusosaa korjattaessa puolittamaan ulkoseinän ja yläpohjan alkuperäinen U-arvo, jotta saavutetaan energiatehokkuuden minimitaso.

Korjausrakentamisen kokonaisarvo vuonna 2017 oli 12,6 miljardia euroa ja korjausurakoiden arvo yhteensä 8,9 miljardia euroa. Rakennetun ympäristön tilaa ja kehitystä arvioivan ROTI-raportin mukaan laiminlyötyjen korjausten määrä olisi 30 ̶ 50 miljardia euroa, kun maamme koko rakennuskannan arvo on 350 miljardia euroa.

Tampereen yliopistossa Vaativien korjaushankkeiden johtaminen -hanketta vetävän rakentamistalouden professorin Arto Saaren mukaan lisäeristäminen on taloudellisesti kannattavaa, jos vaippa on eristävyydeltään heikko. Tällöinkin ulkoseinä kannattaa lisäeristää vasta, kun se kuntonsakin puolesta vaatii korjaamista.

Lähes puolet kiinteistön energiahävikistä tapahtuu ilmanvaihdon kautta. Jos peruskorjataan tai uusitaan ilmanvaihtojärjestelmä, poistoilman lämmön talteenoton vuosihyötysuhteen on oltava vähintään 45 prosenttia ja koneellisen tulo- ja poistoilmajärjestelmän ominaissähköteho saa olla enintään 2,0 kW. Etenkin 1970–80-luvuilla rakennettujen talojen kerroskorkeus on tyypillisesti matala, mikä hankaloittaa muun muassa IV-konehuoneiden ja muun modernin talotekniikan sijoittelua.

”Kustannuspuoli kasvaa, kun uusi talotekniikka vaatii tilaa”, Consti Korjausurakointi Oy:n Helsingin Vallilassa sijaitsevien kahden Varman toimistokiinteistön peruskorjaushankkeen työpäällikkö Esa Surakka sanoo.

Hurjimmissa peruskorjausvisioissa vilahtanut nollaenergiataso on Saaren mukaan helpommin sanottu kuin tehty. Mitä lähemmäs nollaa pyritään, sitä vähemmän on keinoja sen saavuttamiseen ja sitä heikompi kannattavuus.

Haasteena kannattavuus

Korjausrakentamisen kannattavuus on haaste ilman energiatehokkuustavoitteitakin. Consti ilmoitti viime kesänä vaativien käyttötarkoitusten muutosprojektien tuomista tappioista Helsingissä. Lehto Group lakkautti viime vuoden lopussa koko korjausrakentamisen palvelualueensa, koska ei pystynyt toteuttamaan kohteita kannattavasti omalla mallillaan.

”Meidän strategiamme perustuu omissa tehtaissamme esivalmistettujen komponenttien käyttöön ja ratkaisujen vakiointiin. Ne eivät ole korjausrakentamisessa isossa mittakaavassa mahdollisia”, Lehdon johtaja Timo Reiniluoto perustelee.

Korjausrakentamisessa on tunnetusti vähemmän mahdollisuuksia ennakointiin kuin uudisrakentamisessa. Kun uudisrakentamisen puolella rakenteet pystytään suunnittelemaan etukäteen, korjausrakentamisessa nähdään vasta rakenteiden avaamisen jälkeen, mitä niille on tehtävä. Usein se on yllätys.

Yllätykset vaikuttavat aikatauluun ja nakertavat kannattavuutta. Constin Vallilan kohteiden suunnittelu aloitettiin 2014. Consti ei ollut vielä mukana hankkeessa siinä vaiheessa, kun esiselvitykset rakenneavauksineen tehtiin. Kaikkea ei voitu tuolloin aukaista ja tutkia, koska tilat olivat käytössä.

”Nyt ne asiat tulevat vastaan. Aikatauluun vaikuttaa muun muassa se, että tehdään paljon tiivistyskorjauksia, joita ei ollut alun perin urakassa”, Surakka kertoo.

”Kun yllätykset saavuttavat kriittisen massan, silloin ollaan vaikeuksissa”, Consti Korjausurakointi Oy:n toimitusjohtaja Jukka Mäkinen varoittaa.

Koulutukseen panostettava

Korjausvelan lyhentämistä hidastaa myös osaavan työvoiman pula. Projektin vetäjien ja suunnittelijoiden lisäksi tarvitaan timpureita ja muita osaajia, joilla modernin rakentamisen osaamisen lisäksi on tietoa myös vanhoista rakennustekniikoista.

Reiniluoto toteaa, että korjauksessa merkittävä osa kustannuksista on projektinhallinnan hukka-aikaa ja virheitä. Panostamalla työnjohdon ja työntekijöiden koulutukseen saadaan kustannuksetkin hallintaan.

”Tyypillisesti hankesuunnittelun vetää suunnittelija, jolla ei ole hankkeen johtamiskokemusta eikä kykyä arvioida rakennettavuutta”, Saari sanoo.

”Jos suunnittelulla ei ole tarpeeksi resursseja reagoida ajoissa ja urakointipuolella ei riitä osaaminen, kun eteen tulee vaikea asia, silloin hukataan sekä omia että naapurin rahoja”, Mäkinen kiteyttää.

Kannattaako kaikki korjata?

Korjausrakentamisen kehittäminen vaatii pohjaksi oman normiston. Tähän mennessä korjausprojekteja on viety eteenpäin uudisrakentamisen ohjetiedostoilla eli RT-korteilla. Pian valmistuvissa Terve talo -kriteereiden päivityksissä on keskitytty korjausrakentamiseen ottamalla kriteeristöön mukaan muun muassa kuntotutkimuksiin ja purkamiseen liittyviä asioita.

”Jotta vältyttäisiin turhilta ja osittain kustannustehottomiltakin ratkaisuilta, normipuoli pitäisi ehdottomasti hoitaa kuntoon”, Mäkinen korostaa.

Vaikka korjausrakentamisen normit, energia- ja muu tehokkuus sekä työvoiman saatavuusongelmat saataisiin kuntoon, edessä on kysymys, mitä kaikkea pitää korjata? Miten iso osa korjausvelasta on korjauskelvotonta? Siihen ei ole mitään lukuja.

Saari vertaa, että silloin kun kyseessä on tavanomainen kohde, jonka kantava runko ja perustukset ovat kunnossa, korjaaminen on edullisempaa kuin uudisrakentaminen. Kaiken korjaamisessa ei kuitenkaan ole mitään järkeä. Maakunnissa yhä suurempi osa rakennuskannasta on sellaista, jota ei kannatakaan korjata, koska väki muuttaa suuriin asutuskeskuksiin.

”Ruotsissa on paljon purettu huonokuntoisia taloja. Meillä on sama edessä”, Saari ennustaa.