Kointähti kimmeltää entistäkin kirkkaampana

Parhaat keinot hallita vanhan talon yllätyksiä ovat suunnitteluvaiheen realismi sekä tilaajan ja rakentajan tiivis yhteistyö. Huolella suunniteltu julkisivuremontti pitää yllä rakennushistoriaa ja kasvattaa asunto-osakkeiden arvoa, helsinkiläisessä Asunto-osakeyhtiö Kointähdessä uskotaan.

Kun aamu sarastaa, kirkkaimpana taivaalla siintää planeetta Venus, toiselta nimeltään Kointähti. Tämä oli arkkitehti Usko Nyströmin­ mielessä, kun hän suunnitteli­ ­monumentaalista Asunto-osakeyhtiö Kointähteä Helsingin Ullanlinnaan.

”Talomme on ehkä koko kaupunginosan kuvatuin rakennus. Meidän tehtävämme on pitää siitä huolta”, Kointähden hallituksen jäsen Ossi Leander sanoo.

Vuonna 1907 valmistuneen Kointähden pitämiseksi kirkkaana taloyhtiössä aloitettiin mittava julkisivu- ja ikkunasaneeraus viime keväänä. Korjausrakentamiseen erikoistunut Consti korjaa paikkarappaamalla ulkoseinät sekä maalaa ja korjauttaa vanhat ikkunat.

”Talo olisi kestänyt vielä muutaman vuoden, mutta moni paikka tarvitsi korjausta. Oli viisasta ryhtyä remonttiin nyt, sillä muutaman vuoden kuluttua talo olisi jo vaatinut raskaamman remontin”, Constin­ tuotantopäällikkö ­Magnus Aaltonen sanoo.

Vanhojen talojen korjausrakentamisessa tärkeää ovat realistiset aikataulu- ja kustannussuunnitelmat. Asiakkaan on osattava vaatia ja urakoitsijan tarjota ratkaisuja, Constin työnjohtaja Pasi Sivula (vas.), Kointähden hallituksen jäsen Ossi Leander ja Constin tuotantopäällikkö Magnus Aaltonen näkevät.

Kointähdessä rakennushistoriallinen arvo sekä yksityiskohdiltaan rikas julkisivu tekevät urakasta vaativan. Kun saneerausta valmisteltiin, yhtiön hallitus punnitsi tarkasti valvojan kanssa erilaisia vaihtoehtoja.

Raskaampi tapa olisi ollut purkaa piikkaamalla vanha rappaus pois ja rapata koko julkisivu uudelleen. Yhtiössä päädyttiin kuitenkin keveämpään vesi- ja hiekka­puhalluksen ja paikkarappauksen yhdistelmään.

”Näin käyttöikää nykyiselle pinnoitteelle saadaan 15 –20 vuotta lisää”, Aaltonen sanoo.

Taloyhtiön hallitukselle metodi on kustannuskysymys.

”Tämä on taloudellisesti meille järkevin vaihtoehto, sillä koko vanhan pinnoitteen uusiminen olisi ollut ainakin tuplasti kalliimpaa. Halvin hinta ei ole itsetarkoitus, vaan pitkän aikavälin järkevä ja kokonaisedullinen tapa toimia”, Leander sanoo.

Kun asunto-osakeyhtiö Kointähti rakennettiin, talvet olivat nykyistä kylmempiä. Korjaus­rakentamisessa tarvitaan yhä parempia sääsuojia.

Yllätyksiä tulee aina

Vanhojen talojen tapaan Kointähdenkin urakan aikana on paljastunut monia yllätyksiä.

”Niitä tulee aina, kyse on vain siitä, että minkälaisia. Juurihan Puna­vuoresta löytyi yhdestä vanhasta talosta salainen maanalainen kerros”, Aaltonen naurahtaa.

Vanhojen talojen yllätyksille on selvä syy. Vasta 2000-luvulla niin rakentajat kuin taloyhtiötkin kiinnostuivat dokumentoimaan materiaaleja ja työtapoja.

”Tiedostimme suunnitteluvaiheessa, että jotakin yllättävää todennäköisesti tulee. Siihen on budjetoitava heti alussa kymmenen prosenttia ylimääräistä”, Leander sanoo.

Aina taloyhtiöissä tätä ei osata tai haluta nähdä. Jälkivaiheen riitoja vähentää, kun valvoja tai viimeistään urakoitsija ehdottaa sopimukseen riittävää pelivaraa yllätysten varalle. Huolellinenkaan kuntotarkastus ei nimittäin paljasta vanhan talon kaikkia saloja.

Kointähdessä tuuletusparvekkeet osoittautuivat oletettua huonokuntoisemmiksi, ja niitä ­piti purkaa ja paikata korjausbetonilla enemmän kuin aluksi oli suunniteltu. Suuremmaksi kysymykseksi osoittautui julkisivun aiempi­ rappaus.

”Sitä oli paikkailtu vuosien varrella useilla erilaisilla laasteilla, ja osa oli paikattu väärillä, esimerkiksi betonipohjaisilla tuotteilla. Tämä puolestaan aiheutti sen, ­että käyttämämme kalkkimaali imeytyi epätasaisesti. Jouduimme maalaamaan pinnan useampaan kertaan kuin alun perin oli tarkoitus”, Constin työnjohtaja Pasi ­Sivula sanoo.

Vaikeissa kohteissa Consti luottaa omaan työvoimaan. Tornin ikkunoiden tapaiset, vaativaa puusepäntaitoa tarvitsevat erikoistyöt on kuitenkin ulkoistettu alihankkijoille.

Myös mukavia yllätyksiä

Kointähden urakka haluttiin toteuttaa rakennusperinnettä kunnioittaen ja mahdollisuuksien mukaan myös ennallistamalla aikaisempien remonttien muutoksia takaisin alkuperäiseen muotoon. Leander kahlasi läpi useita arkistoja ja valokuvia saadakseen selville, miltä talo oli alun perin näyttänyt.

Vanhoista kuvista paljastuivat esimerkiksi porttikongin ja rappukäytävän väliset kaari-ikkunat, jotka oli myöhemmin muurattu umpeen. Ne päätettiin piikata auki ja tilata puusepältä uudet karmit.

”Nykyisin luovutamme lopuksi asiakkaalle huoltokirjan, josta selviävät käytetyt materiaalit, tekniikat ja suunnitelmat”, Aaltonen sanoo.

Leander, Aaltonen ja Sivula painottavat yhteistyön merkitystä. Hyvä lopputulos syntyy, kun ­asiakas osaa ehdottaa ja vaatia, urakoitsijan puolestaan on ymmärrettävä talon henki ja ehdotettava ratkaisuja. Hyvä valvoja puolestaan etsii virheiden sijaan ratkaisuja, ennen kuin virheet syntyvät. ­Erheitä tosin tulee isossa remontissa aina. Saa tullakin, muttei jäädä, Aaltonen sanoo.

”Reklamaatio ei ole aina huono asia. Hyvin hoidettu reklamaatio on parasta markkinointia.”

Hyvä urakoitsija on työmaalla läsnä ja tavoitettavissa. Pasi Sivula (vas.) ja Ossi Leander pitävät ex tempore -työmaakokousta porraskäytävässä.

Vanhoissa menetelmissä on itua

Kointähden rakentamisen jälkeen Suomen ilmasto on lämmennyt ­Ilmatieteenlaitoksen mukaan kaksi­ astetta. Se merkitsee vähemmän kylmiä talvipäiviä sekä lisää viistosadetta ja kosteutta. Vanhat talot on suunniteltu hieman toisenlaisiin oloihin.

”En tiedä, onko se ongelma. Vanhat metodit tuntuvat kestävän, eikä metrin paksuinen kiviseinä lämpiä tai kylmene hetkessä. Sen sijaan työvaiheessa talot ja rakennusmateriaalit on kylläkin huputettava ja suojattava aiempaa huolellisemmin lisääntyneiden sateiden vuoksi”, Sivula miettii. 

Korjata pitää koronasta huolimatta

Koronavuosi on ollut monin tavoin rankka, mutta Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero on huomannut vielä asian, joka ei julkisuuteen ole juur­i noussut. Talouden odotetaan supistuvan ja samalla monen talon yhtiökokoukset ovat lykkääntyneet. Kiinteistöliitto ennustaa korjausrakentamisen määrän laskevan tänä ja ensi vuonna.

”Tässä piileekin sudenkuoppa, jos monet jäävät ikään kuin odottamaan parempia aikoja. Ongelma tässä logiikassa on se, että tätä odottamista voi joutua jatkamaan vuoteen 2022 saakka, jopa pidempään”, Kero sanoo.

Vaikka rokote osoittautuisi tehokkaaksikin, ­Covid-19-taudin saaminen kontrolliin voi viedä huomattavan pitkän aikaa. Keron mielestä kiinteistönpidossa ja yritystoiminnassa pitäisi sopeutua toimimaan määrätietoisesti pandemiasta huolimatta.

”Jos sen sijaan pitäydytään laajasti odottelumoodissa ja tätä odotteluvaihetta kestää kovin pitkän ajan, kiinteistö- ja rakennusalan yrityksissä voi käydä iso kato. Tämä olisi kaikkien yhteinen tappio.”

Megatrendien aiheuttamat haasteet eivät ole kadonneet mihinkään.

”Ilmastotavoitteet paineistavat rakentamista ja kiinteistönpitoa monella tavalla lähivuosina ja -vuosikymmeninä”, Kero tiivistää.

Tämä tarkoittaa muun muassa energiatehokkuuden ja uusiutuvan energian vaatimusten kiristämistä.

”Politiikan tekijät, direktiivejä formuloivat virkamiehet ja lobbarit saattavat ajatella, että vaatimusten kiristäminen toteuttaisi kuin itsestään korjaustoimenpiteitä ja energiamuutoksia, ja maailma vielä muuttuisi lopputavoitteiden mukaisesti.”

Määräykset ja säädökset nostavat kustannustasoa, mikä tekee korjausten toteuttamisen entistä haasteellisemmaksi. Pankkien vakuusvaatimusten vuoksi remonttirahoitus alkaa olla ongelma jo kasvu­keskusten reuna-alueillakin, missä asuntokauppoja tehdään alle 1.500 euron neliöhinnoilla.

”Ennakkosäästämisen ja hyvän suunnittelun merkitys kasvaa. Halvimmilla alueilla on pakko tyytyä niukempiin korjausasteisiin ja jaksottaa korjaukset pidemmälle aikajaksolle, jotta omistajien rahkeet kestävät paremmin”, Kero sanoo.

Teksti ja kuvat Juho Paavola