Kun alkuperäinen toiminta rakennuksessa loppuu, on edessä joko talon purku tai vaativa uuden käyttötavan ideointi. Muuntorakentamiseen kuuluva laaja korjaaminen testaa suunnittelijoiden kyvyt ja rakentajien taidot.

Korjausrakentamisen määrä alkoi kasvaa jyrkästi 1990-luvulla. Alkuvaiheessa osaajia oli vähän niin suunnittelutoimistoissa kuin työmailla, mutta pian taitoa alkoi kertyä – usein uudisrakentamisessa kertyneen osaamisen täydennykseksi. Varsin pian ilmeni, että korjausrakentaminen vaatii erikoistumista. Peruskorjaaminen on monin tavoin vaativampi tekemisen laji kuin tavanomaisten uudiskohteiden suunnittelu ja rakentaminen.

”Korjausrakentamista voi pitää rakennesuunnittelun kuningaslajina. Silloin, kun korjaushankkeeseen sisältyy muuntorakentamista, kuten yhä useammin asian laita on, tulee paljonkin lisää haasteita”, toteaa diplomi-insinööri Jukka Huttunen Ideastructura Oy:stä.

”Näkisin kuitenkin, että nämä haasteet eivät ole ensisijaisesti rakennesuunnittelun haasteita. Sen sijaan aina korjattaessa on vaativaa esimerkiksi miettiä purkujärjestystä ja mitoittaa aukotukset vaihe vaiheelta.”

Rakennusfysiikankin asiantuntijana kunnostautunut Huttunen ei pidä täysin mielekkäänä sitä, että nykyisin kaikissa kohteissa vaaditaan äärimmäistä energiatehokkuutta.

”Nykyiset energiamääräykset toisinaan lyövät korville hienoa tavoitetta saada vanhoille taloille mielekäs uusi käyttötarkoitus. Mielestäni tässä pitäisi olla­ hieman enemmän tapauskohtaista joustoa etenkin, kun seurauksena on toisinaan ollut perustelemattomia lisälämmöneristyksiä”, Huttunen sanoo.

Entisen VR:n Pasilan konepajan alueelle Vallilaan on saneerattu tiloja pääkonttoreille ja monenlaiselle muulle toiminnalle. Naapuriin on noussut lukuisia asuinkerrostaloja.

Korjata voi myös kevyemmällä tavalla

Jukka Huttunen tekee rakennesuunnitelmia pääasiassa korjauskohteisiin, mutta ei kaihda sanomasta mielipidettään vallitsevasta ”ylikorjaamisen aikakaudesta”.

”Epäpuhtauksia pitää tietysti saada pois sisäilmasta. En kuitenkaan näkisi, että aina on ehdottomasti poistettava kaikki vanha eloperäinen lattiaeristys, jos se osoittautuu tekniseltä toimivuudeltaan edelleen hyväksi. Käsitykseni on, että Suomessa tehdään tässä asiassa paljon jyrkempiä ratkaisuja kuin vaikkapa Keski-Euroopassa”, Huttunen sanoo.
Huttusen mielestä monissa tapauksissa kevyemmät korjaukset ovat järkevämpi vaihtoehto, kun asiaa punnitaan rakennetekniseltä ja rakennusfysikaaliselta kannalta. Rakennuksen purkukin voi tulla kyseeseen, jos peruskorjaus ei onnistu kohtuukustannuksin tai jos uutta käyttötarkoitusta ei löydy.

Jos rakennusta ryhdytään korjaamaan, voi hankkeeseen liittyä korjaamisen ohella huonokuntoisten rakenteiden purkamista ja materiaalien poistamista. Monissa tapauksissa purkamista tarvitaan myös siksi, että tilajakoa on uudistettava rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisen vuoksi. Tällaisia kohteita Huttunen pitää vaativina erityisesti arkkitehtisuunnittelun kannalta.

”Ihailen parhaiden arkkitehtien ammattitaitoa. He pystyvät muuttamaan esimerkiksi teollisuushallin joksikin täysin toisenlaiseksi kohteeksi. Rakennesuunnittelun kannalta haasteet liittyvät pikemmin korjaamiseen kuin muunnettavaan käyttötarkoitukseen”, Huttunen sanoo.

”Korjausrakentamista voi pitää rakennesuunnittelun kuningaslajina.” Jukka Huttunen

Muuntorakentaminen yleistyy väistämättä

Käyttötarkoitusmuutosten painoarvo remonttikohteissa onkin kasvanut. Toisaalta yksittäisiä esimerkkejä on jo vuosikymmenten takaa. Ensimmäisiä tällaisia kohteita oli Vuosaaressa 1990-luvun alkuun asti sijainnut Shellin pääkonttori, joka muunnettiin asuinkerrostaloksi.

”Hieman samantyyppinen kohde oli kolme vuotta­ sitten (Espoossa) toteutettu Outokummun entisen pääkonttorin muuntaminen opetuskäyttöön”, kertoo NCC Suomi Oy:n työpäällikkö Juha Korkiakoski.

Korkiakosken mukaan viime vuosina on yleistynyt­ erityisesti hotellien rakentaminen entisiin toimistoihin. Tällaisia kohteita ovat esimerkiksi Folks ­Hotel Konepaja, Lapland Hotel Bulevardi ja Radisson Blu Aleksanteri.

Helsingissä eletään edelleen hotellibuumia. Esimerkiksi Samla-niminen sijoittajayhtiö rakennuttaa Kruununhaassa hotellia vanhaan asuin- ja toimistokiinteistöön. Laajan remontin jälkeen perinteikkäässä Rakennusmestarien talossa avaa marraskuussa ovensa­ Hotel Mestari.

Rakennus- ja kiinteistösektori hakee keinoja edistää­­ osaltaan kestävää kehitystä ja kiertotaloutta­ sekä­ hidastaa ilmastonmuutosta. Tämä lisää paineita­ vähentää purkamista ja suosia muuntorakentamista.

NCC:llä on käynnissä mittavat peruskorjaus- ja muuntorakennustyöt Espoon keskuksessa. Vanhasta toimistotalosta tulee perhekeskus.

Konepajasta pääkonttori, toimistotalosta palvelukeskus

Viimeaikaisista toimistokohteista edustavimpiin esimerkkeihin kuuluu Korkeakosken mukaan Amerin pääkonttorin rakentaminen entiseen VR:n Pasilan ­konepajaan Helsingin Vallilassa.

Parhaillaan NCC:llä on käynnissä mittavat peruskorjaus- ja muuntorakennustyöt Espoon keskuksessa. Vanhasta toimistotalosta sukeutuu lapsiperheiden palvelut samaan rakennukseen yhdistävä perhekeskus.

Kaikki sisäpuoliset rakenteet uusitaan: niin lattia- ja seinäpinnat kuin myös talotekniikka, kuvailee työpäällikkö Teemu Holopainen töitä toimistotalossa.

”Kaikki sisäpuoliset rakenteet uusitaan: niin lattia- ja seinäpinnat kuin myös talotekniikka. Kuten ­aina vanhaa korjattaessa ja muunnettaessa, tarkentuvat suunnitelmat vasta työmaan aikana”, kuvailee työpäällikkö Teemu Holopainen töitä toimistotalossa.

Rakennuksen omistaa ruotsalaisomisteinen, yhteiskuntakiinteistöihin erikoistunut sijoitusyhtiö Hemsö, joka osti talon Kirkon eläkesäätiöltä. Hemsö­ on vuokrannut tilat Espoon kaupungin Campus-perhe­keskuksen käyttöön. Peruskorjaus on Hemsön maajohtajan Jarkko Leinosen mukaan tarpeen sekä talotekniikan ikääntymisen että käyttötarkoituksen muutoksesta johtuvien uusien tilajärjestelyjen vuoksi.

Säilyttäminen voi elävöittää kaupunkia

Arkkitehtisuunnittelun näkökulmasta uuden käyttötarkoituksen hakeminen rakennukselle vaatii enemmän luovuutta kuin pelkkä peruskorjaus. Usein tällaisessa hankkeessa korjausaste on korkea ja käyttötarkoituksen muutos vaatii myös kaavamuutoksen. Tämä vaikuttaa aikatauluihin usein merkittävästi: hankkeen kokonaiskestoaika saattaa jopa kaksinkertaistua.

Turussa Aurajoen itärannalla entisen köysitehtaan kiinteistöön peruskorjataan vaiheittain tiloja opetuksen ja taide-esitysten tarpeisiin.

”Purku on melkein aina liian helppo vaihtoehto. Turussa hyvä esimerkki perusteellisen ideoinnin hyödyllisyydestä on entisen köysitehtaan säilyttäminen ja muuttaminen kulttuuritilaksi. Nyt tuossa 300 metriä pitkässä, aikanaan Pohjoismaiden pisimmässä rakennuksessa toimii taidekoulu. Pian sinne sijoittuvat myös musiikkiopisto ja sirkuskoulu”, kertoo arkkitehti Pauno Narjus LPR-Arkkitehdeistä.

Narjus pitää arvokkaana sitä, että säilytettävät rakennukset viestivät menneiden aikojen elinkeinoista.
”Jos tällainen vanha rakennus olisi purettu, olisi tontille jäänyt aukko, joka ennen pitkää olisi täyttynyt todennäköisesti paljon persoonattomammilla rakennuksilla”, Narjus kertoo.

Entisessä Manillan köysitehtaassa on parhaillaan viimeistelyvaiheessa urakka, jossa osa tiloista muunnetaan soitonopetuksen käyttöön. Uudistettavien tilojen akustiset vaatimukset ovat tiukat.

Teksti Vesa Tompuri kuvat Tomi Nuotsalo, NCC ja Vastavalo