Kauppakeskus Seppä & viimeinen silaus

Kauppakeskus Seppä muodostaa Prisman kanssa Keski-Suomen suurimman kauppakeskittymän. Jokainen tila räätälöitiin kunkin vuokralaisen omien määrittelyjen mukaan.

Lokakuun lopussa Jyväskylässä avattu kauppakeskus Seppä on pääurakoitsija ja kehittäjä Skanska Talonrakennus Oy:lle merkkipaalu. Kyseessä on Skanska Keski-Suomen kaikkien aikojen suurin hanke. Rakennuksen tilavuus on 305 000 kuutiota, bruttoneliöitä on 55 000 ja vuokrattavaa pinta-alaa 24 000 neliötä.

Myös projektin arvo – 70 miljoonaa euroa – on ennätys, samoin hankkeen kesto. Rakentaminen alkoi helmikuussa 2016 ja kauppakeskus luovutettiin 29.9.2017, tosin toimistotilojen viimeistely ja muun muassa aurinkopaneeleiden asentaminen katolle jatkuivat sen jälkeenkin. Skanska alkoi kehittää hanketta noin kymmenen vuotta sitten.

”Helpoksi projektia ei voi sanoa. Se on vaatinut sitkeyttä ja pitkäjännitteisyyttä”, Skanskan rakennuspäällikkö Jukka Patala toteaa.

KVR-urakan haasteet alkoivat jo maanrakennusvaiheessa. Seppälä on vanhaa teollisuusaluetta, aikoinaan kauppakeskuksen tontilla oli VR:n ja sen jälkeen Transpointin terminaali. Jälkimmäisen Skanska on purkanut itse. Skanskan oma maanrakennusyksikkö ei projektiin ehtinyt, joten työt teki Maanrakennusliike Koivunen Oy, jolla oli alihankkijana paaluttaja. Patala sanoo maaperää hankalaksi, sillä pohjavesi on lähellä anturan alapintaa.

”Alussa arvelutti, että tuleeko kaivannosta uima-allas. Koko aluetta ei avattu pakkasella kerralla. Tultiin aina pätkä kerrallaan, kaivettiin ja täytettiin. Maarakennusvaihe vaati yhteensä 100 000 kuution massavaihdon kahdelle kolmasosalle alueesta, ja Prisman puolella oleva kolmas osa paalutettiin teräsputkipaaluilla.”

Vuokralaisten ehdoilla

Seppä muodostaa viime maaliskuussa valmistuneen Prisman kanssa Keski-Suomen suurimman kauppakeskittymän. Kiinteistöt yhdistää yhteinen kauppakäytävä. Parin kuukauden ajan Prisman ja Sepän työmaat olivat käynnissä yhtä aikaa. Varsinaiset haasteet Sepän työmaan logistiikalle syntyivät, kun Prisma avattiin.

Omat mausteensa projektiin toivat kauppakeskuksen vuokralaiset, joita on 50. Suunnittelun ja toteuttamisen vaativuus nousi, kun ankkurivuokralaiseksi tullut pohjoismaiden suurin urheiluvälineketju, norjalainen XXL ilmoitti, että haluaa avata myymälänsä puolta vuotta ennen muun kauppakeskuksen valmistumista. XXL:n osuus keskuksen vuokrattavasta pinta-alasta on 3 700 neliötä. Maanrakennustyöt piti aloittaa XXL:n puoleisesta päästä rakennusta, vaikka olisi ollut parempi tehdä toisin päin. XXL-osio jouduttiin eristämään muusta työmaasta väliaikaisesti palo-osastoivilla seinillä. XXL:n asiakaspysäköinti piti järjestää Prisman alueelle. XXL:n myymälä luovutettiin 15.3. Samanaikaisesti jatkui muiden osien rakentaminen.

”Toisessa päässä vielä rakennettiin runkoa ja toisessa oli kauppa. Haasteena oli saada sen talotekniikka toimimaan, kaikki hälytykset, lämmitykset ja ilmanvaihdot”, Patala kuvaa.

Omat haasteensa toivat vuokralaisten muutosehdotukset. Kauppakeskuksen jokainen tila räätälöitiin tulevan vuokralaisen omien tilamäärittelyjen mukaan. Tilojen muokkaus alkoi usein vasta sen jälkeen, kun käyttäjä oli tiedossa. Patalan mukaan alkuperäisen ja lopullisen suunnitelman ero on suuri. Muun muassa lattiamateriaalit, alakatot ja valaistus vaihtuivat.

”Vuokralaisilla on omia suunnitelmia. Kun joihinkin tiloihin saatiin vuokralaiset viime tipassa ja osa muutosehdotuksista tuli hyvin myöhäisessä vaiheessa, niin piti venyä. Niiden ehdoilla mennään. Tietysti on mietittävä, missä aikataulussa mikäkin on mahdollista.”

Suunnittelun ohjaus avainasemassa

Lisäksi täytyy muistaa, että moderni kauppakeskus on monimutkainen kokonaisuus, jossa on heikko- ja voimavirtaa sekä monenlaista automaatiota. Esimerkiksi sähkö- ja lvi-suunnitelmat saattavat tulla vasta sen jälkeen, kun rakentaminen on jo alkanut.

”Tämäntyyppisessä rakentamisessa, jossa tehdään ja suunnitellaan samaan aikaan, erilaista muuttujaa on hyvin paljon. Hankkeen aikataulun mukaan pitää pystyä rakentamaan, joten ratkaisuja pyritään tekemään vähän niin kuin ennakoiden”, suunnittelun ohjauksesta yhdessä Patalan kanssa vastannut projektipäällikkö Jukka-Pekka Päivinen muotoilee.

Patala nyökkää, että yhteen sovittamistahan se on ollut koko ajan. Vuokralaisilta tuli muutoksia, jotka muutostyöinsinöörit kävivät vuokralaisten kanssa läpi palavereissa. Niissä saatiin tiedot sovitettua yhteen.

Onnistuminen on edellyttänyt saumatonta yhteistyötä kaikilta mukana olleilta suunnittelu- ja rakentamistahoilta. Osa palavereista hoidettiin verkossa. Kauppakeskus on suunniteltu täysin tietomallikohteena. Eri osapuolten tietomalleista laadittiin yhdistelmämalli. Työmaan keskelle rakennettiin tietomallitila, jossa jokainen työntekijä sai käydä tarkastelemassa työvaiheiden edistymistä. Vuokralaisille tietomallin kautta on simuloitu tulevia tiloja ja sisäilmettä.

Patalan mukaan työntekijävahvuus oli suurimmillaan 220 paikkeilla. Niistä Skanskan haalareissa oli 17–18 työmaalla ja toimihenkilöitä noin 20. Urakoitsijoita oli kymmeniä, suurin osa lähiseudulta:

”Joka päivä oli jonkinlainen palaveri: suunnittelupalaveri, aliurakkapalaveri, mestaripalaveri ja niin edelleen. Ihan säännöllisesti.”

Tähtäimessä platinataso

Kolmikerroksinen kauppakeskuksen mitat ovat 200 x 100 metriä, korkeus on 15 metriä.

Patala kehuu, että helsinkiläisen arkkitehtitoimisto Innovarch Oy:n suunnittelema rakennus on rakenteellisesti aika selkeä. Swecon tekemässä runkosuunnittelussa on huomioitu katolle asennetun aurinkosähkövoimalan tuoma kymmenientuhansien kilojen lisäpaino sekä tuulikuorma.

Aurinkosähkö käytetään kiinteistön energiankulutukseen. Energiankäytön osalta Seppä lähestyy A-luokkaa. Uusiutuvan energian ratkaisuillaan projekti tähtää LEED-ympäristösertifikaatin platinatasolle. Parkkihalliin tulee 18 sähköauton latauspistettä. Rakennuksen veden- ja energiankulutukseen on kiinnitetty huomiota muun muassa suunnittelemalla kohteeseen vettä säästäviä vesikalusteita, ihmismäärän ja lämpötilojen mukaan säätyvä tarpeenmukainen ilmanvaihto sekä tehokkaita lämmön talteenottoratkaisuja.

Autohallin ilmanvaihto ja savunpoisto on toteutettu hybridijärjestelmänä, jossa on myös nestekiertoinen lämmön talteenotto. Normaalitilanteessa järjestelmä hoitaa autohallin ilmanvaihtoa, jota ohjataan hiilimonoksidipitoisuuden perusteella tarpeen mukaisesti. Palotilanteessa järjestelmää käytetään savunpoistojärjestelmänä.

Luovutusvaiheessa työmaanjohdolla on minuuttiaikataulu. Patala miettii, että luovutus on samalla tavalla osa rakennusprosessia kuin aloitus tai rungon asentaminen.

”Itse luovutus oli kahden tunnin tilaisuus, josta tunti meni työmaalla paikkojen katseluun. Tietysti ennen sitä tehtiin muutamana viikonloppuna ylitöitä. Valmistautuminen alkoi jo ennen kesälomia. Olihan siinä huolehdittavaa: pelaavatko hälytykset joka paikassa, onko kaikki ilmamäärät tarkastettu…”

Puutteet pyrittiin minimoimaan etukäteen. Alueet luovutettiin kaupungille jo aikaisemmin. Myös vuokralaiset olivat käyneet katsomassa tilat etukäteen. Nyt kaikki on takanapäin. Vaikka projektissa oli monta mutkaa, jäi siitä hyvä mieli.

”Näillä alueilla tämä on varmasti ainutkertainen, ja mukava on tällaisessa olla mukana”, Päivinen sanoo.

”Ei näillä leveysasteilla tällaisia ihan joka vuosi rakennella. Aikataulun hallinnassa on onnistuttu mielestäni tosi hyvin”, Patala tiivistää.