Rakennuttajan, suunnittelijan ja urakoitsijan tiivis yhteistyö takaa Espoon koulujen peruskorjauskohteissa laadukkaan lopputuloksen ja ennalta ehkäisee sisäilmaongelmia.

Espoo kaupunki on uranuurtaja elinkaarimallin soveltamisessa. 15 vuoden aikana on yhdeksän koulurakennusta ja yksi uimahalli on korjattu ja saatettu ylläpitovaiheeseen tällä mallilla.

”Elinkaarimallissa toteuttaja on elinkaarivastuussa. Näin saamme laadukkaamman ja paremmin ennakoitavan koulurakennuksen. Elinkaarimalli on hyvä vastaus myös sisäilmaongelmiin”, Espoon kaupungin tilapalveluiden rakennuttamispäällikkö Reijo Yrjölä sanoo.

Keväällä 2017 hyväksi havaittu toimintamalli sai jatkoa, kun Espoo allekirjoitti 20-vuotisen elinkaarisopimuksen YIT:n ja Caverionin kanssa. Sopimus kattaa Kirstin koulun ja päiväkodin sekä Viherlaakson koulun ja lukion ikääntyneiden rakennusten peruskorjaukset, laajennukset sekä niiden PTS-suunnitelman mukaiset korjaukset vuoteen 2037 saakka.

YIT:n vastuulla on rakennustyöt ja Caverion vastaa talotekniikasta sekä rakennusten ylläpidosta ja huollosta. Merkittävä rooli oli myös kohteiden suunnittelusta vastanneella arkkitehtitoimisto Linja-arkkitehdeilla.

Resursseja yhteistyöhön

Tilapalvelujen suunnittelun hankepäällikkö Maini Alho-Ylikoski korostaa elinkaarimallissa tiiviin yhteistyön merkitystä tilaajan, suunnittelijan ja hankkeen toteuttajan välillä.

”Olemme jo suunnitteluvaiheessa ottaneet mukaan rakentajan osaamisen.”

Alho-Ylikoski myöntää, että ison organisaation tiivis yhteistyö on samalla myös elinkaarimallin haastavin osuus. Jo kilpailutusvaihe vaatii enemmän resursseja kuin perinteiset urakkamuodot.

Kilpailutus läpikäydään kilpailullisella neuvottelumenetelmällä, jossa on alusta alkaen mukana tilaaja, rakennusliike ja arkkitehtitoimisto.

”Tavoitteet pitää määritellä alusta saakka erittäin tarkasti. Tilavaatimuskorteissamme on jopa pistorasian tarkkuudella määritelty, mitä missäkin huoneessa pitää olla. Tilaaja joutuu ennakkoon päättämään asioista, jotka tulevat tavallisesti esiin vasta suunnitteluvaiheessa.”

Elinkaarimalli on osoittanut voimansa Viherlaakson työmaalla, jossa suunnitelmia on jouduttu muuttamaan isojen yllätysten myötä. Kun rakennuttaja, suunnittelija ja urakoitsija olivat toimineet jo pitkään hyvässä yhteishengessä, ei edes iso muutostyö noussut ylittämättömäksi esteeksi.

”Olisimme tietysti voineet keskeyttää koko hankkeen näin ison muutostyön vuoksi, mutta onnistuimme tekemään uudet suunnitelmat ja jatkamaan töitä siten, että aikataulu venyy alle vuodella”, Alho-Ylikoski sanoo.

Myös urakoitsija YIT:n työpäällikkö Tapio Häyrinen kiittää elinkaarimallia muutoshallinnassa.

”Joustava yhteistyö osapuolten välillä mahdollisti uuden rakennusluvan hakemisen nopeutetussa aikataulussa”, YIT:n työpäällikkö Tapio Häyrinen sanoo.

Sidosryhmät mukaan

Sidosryhmien, kuten oppilaiden ja heidän vanhempien, henkilökunnan, sivistys- ja liikuntatoimen edustajien, kuuleminen ja rakennusten kehittäminen heidän tarpeisiinsa on yksi elinkaarihankkeiden ydintavoitteista. Niinpä hankkeen kaikissa vaiheessa on viestitty osapuolille, mitä tuleman pitää.

”Elinkaarimallista pitää myös kertoa sidosryhmille niin, että he tietävät oikeat tahot, joihin ottaa sekä suunnittelun, rakentamisen että ylläpitovaiheen aikana yhteyttä. Sidosryhmien on tärkeä ymmärtää, mistä kukin vastaa ja kuka minnekin raportoi. Ei saa käydä niin, että esimerkiksi opettajat menevät sanomaan YIT:lle, miten asiat pitäisi hoitaa”, Alho-Ylikoski sanoo.

Hankinnan kilpailutuksessa Espoon tukena oli hankintakonsultti Inspira, jonka asiantuntijat varmistavat, että hankinta-asiakirjat, päätöksenteko ja koko prosessi menivät pykälien mukaan.

”Kilpailullinen neuvottelumenettely tuottaa puolen vuoden kilpailutusvaiheen aikana valtavan paljon sopimuspapereita, joiden kanssa meidän pitää olla erityisen tarkka hankintalain kanssa. Tällöin tarvitsemme lakimiestemme lisäksi ulkopuolista apua. Inspiralla on myös valmiita sopimusmalleja, joita soveltamalla pääsimme hyvin eteenpäin”, Alho-Ylikoski sanoo.

Espoon kaupunki on jo käynnistänyt seuraavan elinkaarimallikilpailutuksen Tuomarilan ja Laajalahden koulujen peruskorjauksesta, laajentamisesta ja ylläpidosta. Niiden jälkeen Espoo on päättänyt siirtyä elinkaarimalleissa yhä enemmän PPP-malliin, kun se on nyt tullut taloudellisesti järkeväksi. PPP-hankinnan pohjatyö on vasta käynnistetty konsulttikilpailutuksella ja ensimmäisiin sopimuksiin ja toteutuksiin päästään aikaisintaan vuonna 2020.

Yllätysten työmaa

Viherlaakson koulun ja lukion työmaa on laaja kohde, sillä se käsittää kaikkiaan kuusi rakennusta. Rakennusten yhteispinta-ala on noin 10 000 bruttoneliömetriä. Niistä vanhin on arkkitehti Aarne Ervin suunnitelma ja vuonna 1948 rakennettu koulurakennus. Se on sekä seutukunnan asukkaiden että Espoon kaupunginmuseon erityistarkkailussa. Rakennusta ei kuitenkaan ole kaavallisesti suojeltu.

Rakennus on rungolta varsin tyydyttävässä kunnossa. Sille tehdään täydellinen peruskorjaus.

Työmaalla koettiin melkoinen yllätys vuonna kymmenen vuotta nuoremman koulurakennuksen kanssa, jonka runko oli päässyt heikkoon kuntoon. Kantavat betonirakenteet olivat monin paikoin alle nykynormien, koska ne olivat päässeet jäätymään rakennusvaiheessa. Rakenteisiin oli myös jätetty rakennusvaiheessa muottilautoja, jotka olivat ajan mittaan kostuneet useasti. Niinpä välipohjarakenteiden onteloista löytyi muun muassa sienikasvustoa. Ei ihme, että rakennuksessa oli koettu vakavia sisäilmaongelmia.

Rakennuksen korjaaminen alkuperäisillä suunnitelmilla ei olisi ollut mahdollista. Mikäli rakennus olisi haluttu säilyttää, korjaaminen olisi ollut kallista ja tuloksena olisi ollut toiminnallisesti huono lopputulos, koska muun muassa kerroskorkeuksista olisi jouduttu tinkimään. Korjaamista olisi vaikeuttanut myös se, että rakennuksesta ei ollut säilynyt alkuperäisiä rakennepiirustuksia. Siksi rakennus päätettiin purkaa.

”Nämä muutokset ovat olleet poikkeuksellisen suuria verrattuna suunnitelmiin. Jouduimme muuttamaan kesken hankkeen kolme neljäsosaa suunnitelmista, kun purettavan talon paikalle jouduimme suunnittelemaan uudisrakennuksen yhdyskäytävineen.  Elinkaarimallin ansiosta muutokset on voitu toteuttaa perinteistä urakkamuotoa lyhyemmässä ajassa”, hankepäällikkö Maini Alho-Ylikoski sanoo.

Alueelta purettiin suunnitelmien mukaisesti jo työmaan alkuvaiheessa kaksi pienempää eli vuosina 1960 ja 1972 valmistuneet rakennukset ja saman kohtalon kokee kesällä 2018 kolmas, vuonna 1963 valmistunut, rakennus.

Vähimmällä remontilla selviää lukion uusin, vuonna 2002 valmistunut osa. Siihen uusitaan lähinnä pinnat, talotekniikka sekä sähkö- ja tietoliikennejärjestelmät. Myös rakennuksessa sijaitseva keittiö uusitaan.

Teksti Jukka Nortio, kuvat Anton Reenpää